房地产行业研究报告：一月开首销售不佳

T Table_Title 2023年2月7日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 一月开首销售不佳 报告内容 一月销售不佳。根据克而瑞数据，百强房企2023年首月销售情况：全口径销售总额约3,994亿元，同比下跌31.7%；权益销售总额约2,791亿元，同比下跌32.0%； 关注股份 华润置地(1109.HK)越秀地产(123.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 操盘口径销售3,574亿元，同比下跌31.9%。百强1月销售不佳，是继2020年2 月（疫情初爆发时的低位）以来的最低水平，比疫情前的2019年2月份，下降28.9%。 而40个重点城市在春节周成交量仅为35.7万平米，环比下降75%，同比下降14%，与疫情尚未开始的2019年同期相比，降幅也达到了3成以上，反映「返乡置业」整体却不乐观。销售表现较佳的房企包括滨江、建发、中交、华发、越秀、招蛇、华润、保利、金茂等，其操盘口径销售仍可维持正增长，依然以国企为主，其中滨江、建发、中交、华发、越秀同比升幅达20%或以上，可继续关注。 成交仍然疲弱。根据同花顺金融统计数据，30大中城市的商品房成交套数及面积去年累计约129.2万套及1.39亿平米，同比下降25.7%及24.5%。12月单月成交环比有轻量回升，成交套数平均环比升幅约1.6%，面积环比上升10.5%。反映去年年底在房企冲业绩的带动之下，销售数据还是有一个小幅反弹，不过反映的力度比年中六月时要弱一点，尤其是在市民仍对房地产仍抱观望态度的时候。一月成交套数 13.3万套，同比下降6.4%、环比12月下降1.8%；一月成交面积1350万平米，同比下降14.7%、环比12月下降3.7%。 融资数据反映购房意愿不足。根据央行发布2022年四季度的金融机构贷款投向统计报告，2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点，同比增速是十多年以来，最低的一年。房地产贷款全年增加7213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%，其中，个人购房贷款全年净减少1100亿元，是有数据以来的首次负增长。2022年末，房地产开发贷款余额12.69 万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点，相信与去年底时针对地产的融资新规之便利所带动有关。但另一方面，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点，反映购房意愿还是较弱。 整体而言，去年出台房地产相关政策高达1000多条，在房企融资上，从央行、银保 监推出支援房地产市场的16条文后，各大银行密集式地为房企达成银企合作协议并提供授信。在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作。然而，从居民户房贷数据、购房意愿等都反映地产销售行业的恢复比较疲弱，暂时看来高能级大中城市的恢复强一点，建议投资者继续关注土储集中在一、二线城市的国企地产及物管公司，考虑到房企融资改善，短期流动性压力下降，亦可以继续关注有关地产美元债的ETF。 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 08-2209-2210-2211-2212-2212-2201-23 地產板塊恒指相对 物管板块 股价及恒指相对走势 1.40 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 08-2209-2210-2211-2212-2212-2201-23 物业板块恒指相对 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 华润置地 1109.HK 36.00 不適用未評級 8.0 7.7 7.1 0.98 0.87 0.80 4.6% 4.7% 5.0% 越秀地产 123.HK 10.56 不適用未評級 6.6 6.5 6.0 0.59 0.55 0.52 6.1% 6.3% 6.6% 中海物业 2669.HK 9.83 11.00买入 27.4 21.2 16.3 8.97 6.79 5.18 1.1% 1.4% 1.8% 华润万象 1209.HK 41.95 不適用未評級 46.2 36.0 27.9 5.75 5.14 4.49 0.8% 1.0% 1.3% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名）图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2023年 2022年 同比 权益 公司名称 2023年 2022年 同比 排名 1月 1月 增长 排名 1月 1月 增长 亿元 亿元 % 亿元 亿元 % 1 保利发展 295 283 4.2% 1 碧桂园 211 364 -42.1% 2 万科地产 278 335 -17.0% 2 保利发展 210 200 5.1% 3 碧桂园 270 495 -45.4% 3 万科地产 181 218 -17.0% 4 华润置地 160 150 6.8% 4 华润置地 120 103 16.7% 5 招商蛇口 159 152 4.6% 5 中海地产 117 145 -19.4% 6 中海地产 125 155 -19.5% 6 招商蛇口 98 91 7.7% 7 华发股份 122 102 19.3% 7 绿地控股 93 108 -14.2% 8 滨江集团 121 104 16.5% 8 建发房产 80 58 37.4% 9 龙湖集团 109 108 0.9% 9 越秀地产 77 54 42.6% 10 建发房产 108 84 28.6% 10 华发股份 74 76 -2.9% 11 绿城中国 105 116 -9.9% 11 中国金茂 69 69 0.0% 12 绿地控股 103 120 -14.2% 12 绿城中国 67 61 10.9% 13 中国金茂 100 100 0.0% 13 龙湖集团 65 70 -7.0% 14 金地集团 92 150 -38.5% 14 滨江集团 61 54 12.2% 15 越秀地产 88 55 60.2% 15 金地集团 57 93 -38.5% 16 融创中国 71 278 -74.5% 16 美的置业 41 50 -18.1% 17 美的置业 65 75 -13.3% 17 新城控股 41 60 -32.6% 18 新城控股 57 90 -36.8% 18 融创中国 40 154 -74.2% 19 卓越集团 51 47 8.5% 19 金隅集团 38 缺数据 20 金隅集团 51 缺数据 20 路劲集团 37 46 -19.5% 21 旭辉集团 50 85 -40.9% 21 世茂集团 32 53 -39.9% 22 保利置业 46 25 84.0% 22 卓越集团 32 33 -5.7% 23 世茂集团 45 75 -39.9% 23 旭辉集团 30 50 -40.8% 24 象屿集团 44 缺数据 24 保利置业 28 20 37.3% 25 中交房地产 43 45 -2.7% 25 中国铁建 27 62 -55.6% 26 路劲集团 40 50 -19.6% 26 中骏集团 27 40 -33.4% 27 大悦城控股 38 81 -53.6% 27 中交房地产 26 26 0.0% 28 金科集团 36 84 -57.0% 28 金科集团 26 60 -57.0% 29 中华企业 35 17 113.3% 29 中南置地 24 30 -21.3% 30 远洋集团 33 45 -26.7% 30 万达集团 23 缺数据 31 中南置地 32 45 -28.7% 31 中华企业 22 8 165.9% 32 中国铁建 31 81 -61.4% 32 远洋集团 22 29 -26.6% 33 中骏集团 31 50 -39.2% 33 中国恒大 20 28 -30.0% 34 大家房产 28 22 29.2% 34 象屿集团 20 缺数据 35 首开股份 28 43 -34.8% 35 大悦城控股 20 45 -57.0% 36 电建地产 27 19 41.1% 36 首创城发 20 15 32.7% 37 城建集团 26 缺数据 37 电建地产 19 10 99.0% 38 中天美好 25 23 11.5% 38 金融街 19 18 2.8% 39 合景泰富 25 42 -39.9% 39 中建东孚 17 9 87.9% 40 万达集团 24 缺数据 40 雅居乐 17 48 -64.9% 41 首创城发 24 18 35.4% 41 首开股份 16 26 -37.5% 42 雅居乐 21 74 -71.1% 42 合景泰富 16 26 -38.5% 43 上海地产 21 缺数据 43 伟星房产 16 23 -30.6% 44 中国恒大 21 30 -30.2% 44 城建集团 15 缺数据 45 联发集团 21 33 -36.8% 45 金辉集团 14 38 -61.7% 46 宝龙地产 21 47 -56.5% 46 金基集团 14 缺数据 47 金融街 20 20 3.0% 47 中梁控股 14 59 -76.0% 48 阳光城 20 67 -69.7% 48 大华集团 14 40 -65.2% 49 海伦堡 20 44 -53.7% 49 海伦堡 14 30 -53.7% 50 中梁控股 20 84 -76.0% 50 阳光城 14 47 -70.8% 百强 3,994 5,849 -31.7% 百强 2,791 4,106 -32.0% 资料来源：克而瑞数据、安信国际资料来源：克而瑞数据、安信国际 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名）图4：30大中城市（一線）商品房成交情况 1碧桂园4,4117,209-38.8% 2万科地产4,1436,123-32.3% 3保利发展4,1164,900-16.0% 4绿城中国3,0033,509-14.4% 5中海地产2,8073,525-20.3% 6华润置地2,7862,950-5.6% 7招商蛇口2,6352,892-8.9% 8金地集团2,1012,879-27.0% 9龙湖集团1,8282,609-29.9% 10建发房产1,6731,6561.0% 11融创中国1,6085,677-71.7% 12滨江集团1,4001,478-5.3% 13中国金茂1,3712,034-32.6% 14绿地控股1,3312,758-51.8% 15越秀地产1,2471,1478.7% 16华发股份1,1371,173-3.0% 17中国铁建1,1271,257-10.3% 18旭辉集团1,0892,176-50.0% 19新城控股9211,849-50.2% 20远洋集团8031,088-26.2% 21仁恒置地71362214.7% 22世茂集团6762,161-68.7% 23美的置业6751,295-47.9% 24中南置地6101,824-66.6% 25万达集团56030186.2% 26金科集团5371,498-64.2% 27首开股份536696-23.0% 28中骏集团534878-39.2% 29卓越集团531939-43.4% 30路劲集团507665-23.7% 31电建地产463517-10.3% 32中粮大悦城452578-21.8% 33