2023年商业地产行业展望

德勤金融服务行业研究中心报告 2023年商业地产行业展望 全球商业地产行业面临不确定性。领导者可重点关注战略执行、人才和创新，以在2023年及以后领航房地产行业发展 前言 在各种原因引发的市场调整之后，全球房地产行业在2023年及以后将面临建筑物使用、估值和交易方式的转型。全球经济持续的不确定性可能会对该行业产生更大的影响。短期内，区域或全球衰退或停滞的可能性迫在眉睫——这些影响将波及整个金融服务行业。 德勤调查了450名主要商业地产所有者和投资者的首席财务官，以了解他们对组织发展以及劳动 力、合规性和技术计划的看法。我们还询问了他们的投资重点和2023年的预期结构变化。 我们的研究揭示了商业地产(CRE)领导者可以重点关注的优先事项，以帮助他们的公司度过这段不确定时期并变得更加强大。房地产公司应制定明智的创新计划，以满足投资者、租户和监管机构不断变化的需求。在目前很难预测的一年制定规划。 作为房地产专业服务提供商，德勤不断发展并适应新的客户期望和整个市场的变化。我们的全球多元服务方法使我们能够根据客户的需求提供服务，并在本地、全国和全球范围内提供这些服务。我们经验丰富的专业团队可以凭借对房地产资本市场的深入了解和洞察力为您提供支持。我们提供范围广泛的服务，包括：财务报表和内部控制审计、会计和报告咨询、国际、国家、州和地方税务、房地产转型和选址策略等等。 期待本文能为您提供有益的启发。如有任何问题，欢迎随时与我们联系。 此致，罗远江 房地产行业全国主管合伙人德勤中国 ii 2023年商业地产行业展望 关于德勤金融服务行业研究中心 德勤金融服务行业研究中心为德勤金融服务业务提供专业支持，凭借精深洞察和行业研究协助银行、资本市场机构、投资管理公司、保险公司和房地产企业高级管理层做出最优决策。 德勤金融服务行业研究中心的专业人士拥有广泛而深入的行业经验，具备最前沿的研究和分析能力。我们通过研究、圆桌讨论会以及其他方式，致力于提供中肯、及时且可靠的专业洞察，成为值得信赖的专业机构。敬请访问Deloitte.com了解有关本中心的更多信息并阅读本中心最新刊物。 联系 如欲了解更多关于德勤金融服务行业研究中心的愿景、解决方案、领先理念及相关活动，敬请访问 www.deloitte.com/us/cfs。 订阅 如欲获得更多信息及个性化内容推荐（包括我们的研究、文章和直播活动），敬请访问https://my.deloitte.com进行注册。 互动 敬请关注Twitter@DeloitteFinSvcs. 德勤房地产行业 德勤房地产行业服务团队锐意进取，应对客户新预期并适应整体市场变化，通过跨部门协作满足本地、全国和全球客户需求。团队由经验丰富的专业人士组成，可帮助您深入了解和洞悉房地产资本市场。德勤提供综合而广泛的专业服务，包括：财务报表和内部控制审计；会计和报告咨询；国际税收、联邦税、州税和地方税；房地产转型和地点战略等。点击链接获取更多信息。 目录 主要观点2 制定路线蓝图，应对多变时代3 前所未有的营收担忧多次引发战略调整4 未来战略定位8 写字楼10 工业地产10 住宅11 零售地产11 酒店地产12 替代型资产：数据中心、养老地产和生命科学地产13 监管环境日趋严格15 了解并遵守ESG披露要求15 满足预期所面临的挑战16 应对税务监管趋势18 满足日益增长的人才环境预期21 通过大“洗牌”吸引和留任人才21 迁移的持久魅力和“超级通勤族”的出现23 拥抱技术以提升效率和创造新机24 运营效率和房地产科技的应用25 未来展望25 蜿蜒曲折的前行之路27 尾注28 主要观点 全球大多数房地产首席财务官对2023年的运营计划持更加审慎态度：我们的全球调研显示，仅40%的受访者预计2022年的营业收入将高于去年，33%的受访者预计将削减支出。他们将持续高通胀、劳动力管理和网络风险列为影响未来一年财务业绩的主要风险因素。 业主和投资者正瞄准写字楼、数字地产和物流地产。就不同资产类型的全球风险调整投资机会而言， 市区及郊区写字楼分别排名第一和第三。 环境、社会和治理（ESG）相关行动仍然是首要考量因素，但大多数企业需要在实施变革和监控进度方面获得指导。仅12%的行业受访者和17%符合要求的公募房地产投资信托基金（REITs）已准备好立即响应监管行动。 不断变化的全球监管环境预计将使税收结构的变化和现代化受到关注。转让定价和利润分配规则的潜在变化以及税率上调对商业地产（CRE）公司的影响或许最为显著。 各地纷纷采取措施吸引和留任人才。企业致力于提高办公场所的自动化程度，完善多元化、平等与包容（DE&I）倡议，并加速提供职业发展机会以及更多的表彰与奖励计划。 不同规模的房地产企业均在寻求外包机会，以期提升运营能力。房地产企业对利用房地产科技助力提供互补性创新服务的兴趣持续高涨。 虽然技术预算趋于保守，但计划增加投资的企业有望提升效率并在资金筹集和数字资产领域探索创收新机。 制定路线蓝图，应对多变时代 世 界银行最新的全球经济预测结果显示，“全球经济再度面临危机……虽然衰退状况有所逆转，但滞胀之痛可 能持续数年……对于许多国家而言，经济衰退将 难以避免。”1这一预测结果描述了由于经济动荡对疫后复苏构成威胁，全球经济目前面临的不确定性加剧。资产价格下跌不仅反映出经济方面的问题，还反映出地缘政治的不稳定性以及新冠肺炎疫情挥之不去的颠覆性影响。 房地产行业前路如何尚不得而知。创纪录的通胀和供应链中断等宏观趋势或将推动房地产行业的基本面朝着各个方向发展，ESG监管和税收政策的变化或令决策制定者感到困扰，不断变化的员工预期时常导致人才招聘和留任工作错综复杂。房企频频面临提升运营效率和采用创新性新兴技术提供补救措施的压力。本年度的商业地产行业展望将探索前行之路，为领导者未雨绸缪提供可行洞察。 前所未有的营收担忧多次引发战略调整 德 勤最新经济展望报告针对全球经济短期内的前景设想了几种情形。2其中最可能出现的情形是（可能性为55%）： 尽管货币政策收紧、就业增长率达到峰值、能源 和食品持续短缺导致短期增速放缓，但2022年全年美国经济将延续增长态势，通胀率将保持高位运行，但到2023年年中将逐渐稳定在2%左右，因为商品需求下降，服务需求上升，有助于企业减轻供应链问题。美国联邦储备委员会将在2022年全年加息对抗通货膨胀，但随着通货膨胀常态化，加息速度将放缓。 其他不太可能出现的情形包括：（1）经济倒退至1970年代水平（可能性为25%），企业一致提高物价和工资，通胀水平持续高企；（2）疫情再度恶化（可能性为5%），疫苗失效，封锁措施重启；（3）政府因试图抑制通货膨胀而过度收紧货币政策，经济再度衰退（可能性为15%）。 无论最终将出现何种情形，德勤2023年房地产行业展望调研显示，全球大多数房地产行业领导者在为2022年剩余时间和2023年做准备时，其首先会谈到经济情况（参阅边栏内容：调研方法）。不同受访者对2022年营业收入的预期有所差异，总体较去年有所减弱。40%的受访者预计其营收将较去年有所改善，48%的受访者预计营收将下降，12%的受访者预计营收将维持不 变。相比之下，去年的调研结果更加乐观：80%的受访者预计营收将或多或少高于上一年度 （图1）。3当然，这些预期出现在极具挑战性的2020年之后。此外，由于营收预期降低，与去年相比，有更大比例（33%）的受访者计划削减成本，而去年这一比例仅为6%。 图1 当谈及2022年的预期营业收入时，受访者的乐观程度远低于去年 2022年和2023年调研对比 增加无变化减少 预期营业收入的变化情况 80% 11% 9% 74% 15% 11% 80% 11% 9% 85% 8% 6% 40% 12% 48% 44% 13% 43% 37% 11% 52% 39% 13% 49% 全球平均水平 北美洲 欧洲 亚太地区 全球平均水平 北美洲 欧洲 亚太地区 2022年调研（2021年底）2023年调研（2022年底） 注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。 资料来源：德勤金融服务行业研究中心《2023年房地产行业展望调研》 调研方法 德勤金融服务行业研究中心针对主要商业地产业主和投资公司共计450位首席财务官开展了一项全球调研。 受访者获邀分享和评价了各自企业的发展前景和人才、运营、技术和文化相关计划以及2023年的投资重点和潜在结构转型规划。 受访者均匀分布在以下三个地区：北美洲（美国、加拿大）、欧洲（英国、法国、德国、瑞士）和亚太地区（澳大利亚、中国大陆、日本、新加坡）。 本次调研涵盖资产管理规模不低于1亿美元的房地产企业，调研完成时间为2022年6月。 总体而言，受访者表示持续高通胀、劳动力管理、网络风险以及与气候相关监管行动最有可能影响未来12至18个月的营收前景（图2A）。北美受访者最关注税收政策变化（37%），而 欧洲受访者则最关注气候变化的影响（33%），亚太地区受访者则表示其最关注供应链中断 （40%）。 图2A 各地区受访者对所在公司财务业绩面临的最大挑战持截然不同的看法 未来12至18个月内最关注的问题 北美洲 税收政策变化 37% 持续高通胀 35% 劳动力管理 35% 气候相关监管行动 33% 技术能力加速进步 33% 公共卫生指令 32% 劳动力成本增加 31% 汇率波动 31% 供应链中断 30% 利率上升 30% 建材成本增加 29% 区域性政治动荡 29% 网络风险 29% 气候变化 28% 欧洲 亚太地区 气候变化 33% 供应链中断40% 网络风险 31% 网络风险39% 劳动力管理 31% 持续高通胀38% 气候相关监管行动 30% 气候相关监管行动35% 建材成本增加 29% 劳动力管理34% 技术能力加速进步 28% 气候变化33% 公共卫生指令 28% 技术能力加速进步33% 汇率波动 28% 建筑材料成本增加33% 持续高通胀 27% 劳动力成本增加33% 供应链中断 27% 公共卫生指令32% 区域性政治动荡 27% 税收政策变化31% 利率上升 27% 区域性政治动荡31% 税收政策变化 25% 利率上升29% 劳动力成本增加 25% 汇率波动23% 注：受访者可选择多个选项。 资料来源：德勤金融服务行业研究中心《2023年房地产行业展望调研》。 遗憾的是，受访者亦认为房地产行业尚未做好充分准备应对部分不确定性（图2B）。针对已然确定的问题，受访者对于当前准备程度的平均评分为3.2分。相关评分机制为5分制，5分代 表准备最为充分。澳大利亚（3.6）和英国（3.4）的受访者认为其准备最为充分，而法国（2.6）和中国大陆（2.9）的受访者则认为其准备最不充分。 图2B “所属公司在应对以下全球性问题方面准备程度如何？” 各地区最关注的问题准备程度评分 法国气候相关监管行动/气候变化 中国大陆气候相关监管行动 2.63 2.89 日本瑞士 全球平均水平德国 新加坡美国加拿大英国 澳大利亚 持续高通胀汇率波动 持续高通胀/劳动力管理 劳动力管理 持续高通胀/劳动力管理持续高通胀 气候相关监管行动/公共卫生指令公共卫生指令 供应链中断 3.03 3.05 3.22 3.34 3.36 3.37 3.41 3.44 3.60 1.01.52.02.53.03.54.04.55.0 注：受访者可选择多个选项。1=未做好准备，5=完全做好准备。 资料来源：德勤金融服务行业研究中心《2023年房地产行业展望调研》。 未来战略定位 尽 管整体业绩预期趋于保守，但部分受访者对房地产行业基本面仍持乐观态度，66%的受访者预计情况将较去年 有所改善或稳定。超过57%的受访者（图3）预计租赁活动将有所恢复，并对空置率下降和租金增长持乐观态度。 图3 “与当前水平相比，您