2023年商业地产展望

德勤金融服务中心的报 告 2023年商业地产展望 全球CRE行业面临不确定性。领导者可以通过专注于战略执行、人才和创新来驾驭2023年及以后的房地产未来。 关于德勤金融服务中心 德勤金融服务中心支持该组织的美国金融服务业务，提供洞察力和研究，以协助银行、资本市场公司、投资经理、保险公司和房地产组织。该中心由一群具有广泛深入的行业经验以及尖端研究和分析技能的专业人士组成。通过我们的研究、圆桌会议和其他形式的参与，我们寻求成为相关、及时和可靠见解的可信赖来源。阅读最近出版物并了解有关该中心的更多信息德勤网. 连接 要了解有关DCFS的愿景、解决方案、思想领导力和活动的更多信息，请访问 www.deloitte.com/us/cfs. 订阅 注册以获取更多信息并个性化发送给您的内容，包括我们最新的研究、文章和网络广播，请访问 https://mydeloitte.com. 从事 在Twitter上关注我们：@DeloitteFinSvcs. 房地产行业服务 作为房地产服务提供商，德勤必须不断发展并适应新客户的期望和整个市场的变化。我们的多学科方法使我们能够提供服务来满足客户的需求，并在本地、全国和全球范围内提供这些服务。我们经验丰富的专业团队可以为您提供对房地产资本市场的深厚知识和洞察力。我们提供广泛的服务，包括：财务报表和内部控制审计、会计和报告咨询、国际 、国家、州和地方税收、房地产转型和选址战略等等。学到更多. 内容 钥匙发现2 3 4 8 10 10 11 11 12 13 15 15 16 18 21 21 搬迁的后劲与“超”的出现通勤者”23 24 25 25 27 28 主要发现 大多数全球房地产CFO对2023年的运营计划更加谨慎：我们的全球调查显示，只有40%的受访者预计到2022年的收入将高于去年，33%的受访者预计会削减开支。他们将持续的高通胀、劳动力管理和网络风险列为来年财务业绩的最大风险。 业主和投资者瞄准写字楼、数字经济、物流物业.市中心和郊区办公室在全球风险调整资产类别机会中排名第一和第三。 与ESG相关的行动仍然是首要考虑因素，但大多数公司需要有关如何实施变革和监控进展的指导。只有12%的受访行业和17%的所需公共REITs准备立即对监管行动作出反应。 不断变化的全球监管环境预计将改变税收结构和现代化建设走在前列。转让定价和利润分享的潜在变化以及税率的提高可能对商业房地产(CRE)公司产生最大的影响。 区域性方法正在出现以吸引和留住人才。企业正专注于增加工作场所自动化，支持多元化、公平和包容(DE&I)计划，加速职业发展机会，并提供更多认可和奖励计划。 各种规模的房地产公司都在寻求外包机会以优化运营能力。人们对利用proptechs帮助提供互补的创新服务的兴趣持续存在。 虽然技术预算往往更加保留，那些计划增加支出的人有在筹款和数字资产方面提高效率和探索新收入机会的机会。 2023年商业地产展望 为时代变迁制定路线图 吨 “他世界经济再次处于危险之中……即使避免了全球衰退 ，滞胀的痛苦也可能持续数年…… 对于许多国家而言，衰退将难以避免。”1这来自世界银行最新的全球经济预测，描述了由于威胁到大流行时代复苏的经济冲击，全球经济目前如何处于高度不确定性的状态。股价下跌不仅反映了经济问题，还反映了地缘政治不稳定和COVID-19带来的挥之不去的破坏。 房地产行业也面临着未知的轨迹。创纪录的通货膨胀和供应链中断等大趋势可能会在各个方向推动和拉动房地产基本面，ESG监管和税收政策的变化可能会给决策者带来压力，而不断变化的员工期望通常会使招聘和保留变得复杂。人们经常面临提高运营效率和采用可以提供一些补救措施的创新新兴技术的压力。 今年的商业房地产(CRE)展望将探索前进的道路，并提供领导者在制定未来计划时应考虑的可行见解。 对收入的新担忧导致许多战略重新评估 一 近期德勤经济报告 为美国的近期前景提供了几种情景。2最多 可能的情景（55%的可能性）是经济增长将持续到2022年，尽管货币政策收紧、就业增长达到顶峰以及能源和食品持续短缺会减缓这一近期增长轨迹。到2022年，通货膨胀率将保持在高位，但到2023年年中，随着对商品的需求下降，有利于服务，通货膨胀率将逐渐稳定在2%左右，这有助于企业缓解供应链问题。美联储 将在2022年之前加息以对抗通胀，但随着通胀正常化，加息速度会放缓。 其他不太可能的情况包括：(1)回到1970年代(25%)企业同步提高价格和工资，且通胀持续高企；(2)COVID-19复发(5%)疫苗失效，再次实施封锁；(3)下一次衰退(15%)，由于政府试图收紧货币政策过于激进而引发 抑制通货膨胀。 无论哪种情况实现，2023年德勤房地产前景调查显示，大多数全球房地产领导者在为2022年剩余时间和2023年做准备时，对经济的担忧是他们的首要考虑（见边栏，“方法论”）。受访者对全年收入的预期喜忧参半，总体上比去年更加温和。虽然40% 受访者预计他们的收入与去年相比会有所改善，48%的人预计收入会下降，12%的人预计没有变化。相比之下，去年的调查结果要乐观得多：80%的受访者表示收入预期将略高于去年（图1）。3当然，这些预期是在充满挑战的2020年之后出现的。此外，由于收入预期低迷，与去年相比，更大比例的受访者(33%)计划削减成本，当时只有6%的受访者计划削减。 2023年商业地产展望 图1 当被要求预测2022年的收入时，受访者的乐观程度远不如去年 2023年与2022年的调查结果 增加不变减少 39% 13% 49% 37% 11% 52% 44% 13% 43% 40% 12% 48% 85% 8% 6% 80% 11% 9% 74% 15% 11% 80% 11% 9% 预期收入变化 全球平均北美 欧洲 亚洲/太平洋 全球平均北美 欧洲 亚洲/太平洋 2022年调查（2021年底）2023年调查（2022年底） 注意：由于四舍五入，百分比加起来可能不是100%。资料来源：德勤金融服务中心2023年房地产展望调查。 方法 德勤金融服务中心对主要商业房地产所有者和投资公司的450名首席财务官(CFO)进行了一项全球调查。 调查受访者被要求分享他们对组织的增长前景和劳动力、运营、技术和文化的未来计划的看法。我们还询问了他们的投资重点和2023年预期的结构变化。 受访者平均分布在三个地区——北美（美国和加拿大）、欧洲（英国、法国、德国和瑞士）和亚太地区（澳大利亚、中国大陆、日本和新加坡）。 该调查包括管理资产至少为1亿美元的房地产公司，并于2022年6月完成。 总体而言，受访者表示，持续的高通胀、劳动力管理、网络风险和与气候相关的监管行动最有可能影响未来12-18个月的收入前景（图2A）。虽然北美受访者认为税收政策的变化 最受关注的问题(37%)，欧洲受访者最关注气候变化的影响(33%)，而亚太地区(AP)的受访者将供应链中断列为他们的第一大担忧(40%)。 图2A 受访者对其组织财务绩效面临的最大挑战的看法因地区而异 未来12-18个月的主要担忧 北美 税收政策的变化 37% 持续高通胀 35% 劳动力管理 35% 气候相关监管行动 33% 加速技术能力 33% 公共卫生任务 32% 劳动力成本增加 31% 货币波动 31% 供应链中断 30% 利率上升30% 建筑材料成本增加29%地区政治不稳定29%网络风险29% 气候变化28% 欧洲亚洲/太平洋 气候变化33% 供应链中断 40% 网络风险31% 网络风险 39% 劳动力管理31% 持续高通胀 38% 气候相关监管行动30%气候相关监管行动35% 29% 劳动力管理34% 建筑材料 加速技术能力28% 气候变化33% 公共卫生任务28% 加速技术能力 33% 货币波动28% 成本增加 33% 建筑材料 持续高通胀 27% 劳动力成本增加 33% 供应链中断 27% 公共卫生任务 32% 地区政治不稳定 27% 税收政策的变化 31% 利率上升 27% 地区政治不稳定 31% 税收政策的变化 25% 利率上升 29% 劳动力成本增加 25% 货币波动 23% 成本增加 注：受访者可以多选。 资料来源：德勤金融服务中心2023年房地产展望调查。 2023年商业地产展望 不幸的是，受访者还认为该行业还没有完全准备好应对未来的一些不确定性（图2B），对于他们目前对他们所确定的担忧的准备情况，平均3.2分的回应是5分。在一个 5分制，5分表示准备最充分，澳大利亚（3.6）和英国（3.4 ）的受访者认为准备最充分，而法国（2.6）和中国大陆（2.9 ）的受访者认为准备最少。 图2B “您的组织准备好应对以下全球问题了吗？” 最关心的问题地点准备程度 2.63 2.89 3.03 3.05 3.22 3.34 3.36 3.37 3.41 3.44 3. 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 法国气候相关监管行动/气候变化 中国大陆气候相关监管行动 日本持续高位fl化 瑞士货币波动 全球平均水平 持续高位fl化/劳动力管理 德国劳动力管理 新加坡 持续高位fl国家/劳动力管理 团结的状态持续高位fl化 加拿大 英国公共卫生任务 与气候相关的监管行动/公共卫生任务 澳大利亚供应链中断 60 4.04.55.0 注：受访者可以多选。1=准备不足，5=完全准备。资料来源：德勤金融服务中心2023年房地产展望调查。 为接下来的事情进行战略定位 D 尽管整体表现 持保留意见，对房地产基本面仍持乐观态度，66%预期改善或稳定的受访者 去年的条件。超过57%的受访者（图3）预计租赁活动将有所改善，并对空置率收紧和租金增长持相应的乐观态度。 图3 “与当前水平相比，您预计未来12到18个月内您所专注的房地产类型的房地产基本面的以下各个方面会发生怎样的变化？” 恶化没有变化改善 34.9% 40.0% 37.6% 资本成本可用资金房地产价格空置率租赁活动交易活动 28.9% 租金 百分比加起来可能不是1 0%。 57.1% 21.3% 0 21.6% 注意：由于四舍五入， 资料来源：德勤金融服务中心2023年房地产展望调查。 25.6% 36.9% 23.8%36.2% 22.9%42.2% 18.2%52.9% 37.1% 22.2%40.7% 29.3% 20.2%50.4% 2023年商业地产展望 当被问及在未来12到18个月内哪些物业类型提供最具吸引力的风险调整机会时，市中心和郊区办公室是全球最受欢迎的回答之一，受访者选择它们的时间分别为36%和35%（图4）.欧洲受访者 识别郊区办公室最多（35%）；亚太地区受访者高度青睐数字经济资产（数据中心、手机信号塔）的比例为43%，而物流空间（仓储、配送中心）在北美的比例为43%。 图4 受访者权衡了到2023年最具吸引力的风险调整后投资机会 按资产类别排名，12至18个月的时间范围 办公室市中心数字 经济 （数据中心、手机信号塔） 36.2% 35.1% 办公室郊区高级护 35.1% 理 34.9% 物流和仓储生命科学/生物技 34.2% 术 33.8% 单户出租/建造出租 33.8% 多户工业（不 32.2% 包括物流和仓储）学生宿舍 31.6%31.1% 邻里零售 29.8% 酒店/住宿 28.4% 商场 27.6% 自助仓储 27.3% 注：受访者可以多选。 资料来源：德勤金融服务中心2023年房地产展望调查。 根据我们的受访者排名，我们在以下页面中仔细研究核心和替代行业： 办公室 我们是怎么来到这里的？ 由于挥之不去的健康问题和员工期望的转变，重返办公室的步伐是渐进的。截至7月底，美国顶级市场的入住率达到疫情前水平的44%，4到2022年第一季度，办公室空置率上升至接近历史高位——全球平均略高于15