2022年中期业绩点评：第三方外拓发力，关联方业务存在不确定性

事件：融创服务2022年中期营收同比+18.5%，归母净利润亏损7.51亿元 2022年8月30日，融创服务发布2022年中期业绩公告，公司上半年收入39.89亿元，同比增长18.5%；毛利11.27亿元，同比增长5.8%；归母净利润亏损7.51亿元，剔除减值影响的归母净利润为5.6亿元。 点评：非关联方业务占比逐渐提高，第三方拓展发力，业态更加均衡 1)业务结构持续优化，社区生活实现较快发展。上半年，公司基础物业管理服务/社区生活服务/商业运营管理服务营收增速分别为32.2%/55.8%/133.4%；三大业务收入占比达到77.9%，非业主增值服务收入8.8亿元，占比较去年同期32.2%下降至22.1%，收入结构持续优化。社区生活服务贴近业主需求，家政、家修和便民服务逐渐成熟并释放业绩，伴随物业管理面积增加和客户数量扩大，社区生活服务增长动力较强，上半年社区生活服务收入2.9亿元，其中便民服务收入1.4亿元，同比增长111.5%。 2)夯实市拓能力，重点布局核心城市。截至2022年6月30日，公司合约面积3.76亿平，在管面积2.34亿平，其中第三方在管面积占比约40%，较2021年底增加3pct。上半年第三方拓展合约面积约2101万平，同比增长62%，其中战略及重点城市占比超过70%，重点城市项目密度进一步提升。在住宅业态奠定优势的基础上，公司加速非住业态拓展，上半年市拓新增单年合同额中，非住业态占比接近50%，物业管理业务发展更加均衡。 3)重点业务毛利率基本稳定，关联方应收款减值具有不确定性。公司三大重点业务物业管理/社区生活/商业运营管理业务毛利率分别为25.9%/38.3%/74.7%,社区生活毛利率较去年同期下滑4.6pct，主要由于板块内部业务结构调整，家政和维修业务供应链模式变化的影响；由于毛利率低的房修业务占比提升，非业主增值业务毛利率由去年同期38.1%下降至26.3%。由于经营层面因素，公司核心经营利润（毛利-销售管理费用）7亿元，同比增长1%；由于地产环境变化，公司对关联方应收款计提大额减值，上半年金融资产减值亏损18.3亿元。 盈利预测、估值与评级：由于关联方融创中国受房地产下行影响，影响公司发展速度，关联业务收入减值影响利润，我们下调公司盈利预测，预测公司2022年归母净利润为亏损8.1亿元（原预测为盈利16.2亿元），2023-2024年为5.8亿元/7.8亿元，分别下调71%/67%，当前股价对应2023年PE估值为10倍。 考虑关联方相关业务营业收入和应收账款存在较大不确定性，市场已经充分反映悲观预期，公司经营相关指标表现稳健向好，市场拓展发力，独立发展能力不断提升，重点业务逐步聚焦，社区增值潜力较大，我们维持“增持”评级。 风险提示：疫情导致业务开展不及预期，关联业务营业收入与减值存在不确定性。 公司盈利预测与估值简表