房地产行业研究周报：“保交楼”进入加速期

行业追踪（2022.9.4-2022.9.10） 本周观点：“保交楼”进入加速期 郑州市开展保交楼专项行动 9月7日，郑州市印发《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，通知明确，通过实施“压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重组、严肃追究责任”等多种举措，于10月6日前实现所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。9月8日，郑州市住房保障局召开保交楼吹风会，约60家房企参与会议，就问题楼盘30天攻坚行动进行细化落实。 多举措并行推动问题项目化解 本次郑州保交楼文件明确要求：1）全面确保复工。对有实力自主复工的企业，督促其尽快全面复工；对资大于债、资金出现暂时困难的企业，通过纾困基金、并购贷等形式，由政府平台公司果断接收，采取“新老划断”的办法，先复工再清算；对资小于债的企业，可采取代建方式，立即复工。2）政府全力纾困。各区县会同相关单位，积极争取商业银行资金，做好专项借款配套资、经困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资。3）做好破产重整。各区县遵循应破尽破的原则，鼓励开发企业尽快向法院申请破产，确保尽快完成资不抵债的楼盘项目处置；法院要加大破产重整案件办理进度，采取短、平、快等办法快速处置。4）领导分包兜底。各区县主要领导亲自分包1-2个项目，属地主官履行兜底责任。 “4+1模式”下新增四项工作重点 此前，郑州市已探索确立了“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金等问题楼盘攻坚化解“4+1”模式。在此模式上，本次专项行动将侧重四项重点，确保最大限度发挥政策效应：1）加快推进纾困基金盘活项目工作；2）加大人才公寓回购力度。3）尽快发放首批50亿元保交楼专项借款。4）尽快清偿政府欠款。 整体来看，本次郑州模式的核心要义在于分门别类、效率第一，在明确主体责任后，紧抓复工节奏，推动处置进程。作为全国首个系统性复工文件，郑州专项行动实施方案的出台标志着“保交楼、稳民生”步入实质性落地阶段，我们延续此前观点：一城一策“保交楼”举措落地，对于化解行业债务风险、企业转型优化和提振市场情绪具有不可替代的作用。 9月新房、二手房销售同比有所下滑 新房市场本周成交318万平，月度同比-42.77%，相较上月下降19.83pct；累计库存15124万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交113万平，月度同比-10.15%，相较上月下降23.00pct。土地市场本周成交建面3500万平，滚动12周同比+11.32%；成交总额679亿元，滚动12周同比+3.58%；全国平均溢价率+1.63%，滚动12周同比-5.91pct。 本周申万房地产指数+7.51%，较上周提升5.59pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数5.77pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4.75%，较上周提升7.16pct，涨幅排序2/11，领先恒生指数5.21pct；克而瑞内房股领先指数为8.61%，较上周提升13.33pct。 投资建议：我们看好本轮行业供给侧改革之后的行业格局改善，以及短期需求政策托底力度增长所带来的alpha和beta共振机会，投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。 具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：“保交楼”进入加速期 郑州市开展保交楼专项行动 9月7日，郑州市印发《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，通知明确，通过实施“压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重组、严肃追究责任”等多种举措，于10月6日前实现所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。 9月8日，郑州市住房保障局召开保交楼吹风会，约60家房企参与会议，就问题楼盘30天攻坚行动进行细化落实。按照攻坚目标，目前台账上停工烂尾的72个项目，要“一楼一策一专班一银行”，采取聘请第三方审计调查等方式，准确核算企业资金、项目资金的平衡，厘清项目资产负债，责成企业落实自救主体责任，结合项目建设需求，拿出资金筹措方案和化解处置措施，盘活保全资金资产。 多举措并行推动问题项目化解 本次郑州保交楼文件明确要求：1）全面确保复工。对有实力自主复工的企业，督促其尽快全面复工；对资大于债、资金出现暂时困难的企业，通过纾困基金、并购贷等形式，由政府平台公司果断接收，采取“新老划断”的办法，先复工再清算；对资小于债的企业，可采取代建方式，立即复工。2）政府全力纾困。各区县会同相关单位，积极争取商业银行资金，做好专项借款配套资、经困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资。 3）做好破产重整。各区县遵循应破尽破的原则，鼓励开发企业尽快向法院申请破产，确保尽快完成资不抵债的楼盘项目处置；法院要加大破产重整案件办理进度，采取短、平、快等办法快速处置。4）领导分包兜底。各区县主要领导亲自分包1-2个项目，属地主官履行兜底责任。 “4+1模式”下新增四项工作重点 此前，郑州市已探索确立了“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金等问题楼盘攻坚化解“4+1”模式（详见表1）。在此模式上，本次专项行动将侧重四项重点，确保最大限度发挥政策效应：1）加快推进纾困基金盘活项目工作。纾困基金工作专班组建的项目库初步确定8个首批意向项目，预计投资43亿元。纾困基金专班要尽快推出一批标杆项目，确保9月底前投放不低于50亿，10月中旬前全部放款到位。2）加大人才公寓回购力度。郑州市住房保障局、地产集团要在8月底已完成第一批2万套的基础上，10月底前完成第二批3万套，12月底前完成第三批5万套。）3尽快发放首批50亿元保交楼专项借款。问题楼盘专班要抓紧与住建部、国开行对接，首批50亿元专项借款抓紧发放，金融机构配套融资积极同步跟进，确保专款专用，快速复工。4）尽快清偿政府欠款。郑州市财政局要抓紧与郑州银行、中原银行对接，尽快确定平台公司承接50亿元专项贷款，确保对建业、康桥等5家头部房企已经确认的53亿元政府欠款发放到位。 整体来看，本次郑州模式的核心要义在于分门别类、效率第一，在明确主体责任后，紧抓复工节奏，推动处置进程。作为全国首个系统性复工文件，郑州专项行动实施方案的出台标志着“保交楼、稳民生”步入实质性落地阶段，我们延续此前观点：一城一策“保交楼”举措落地，对于化解行业债务风险、企业转型优化和提振市场情绪具有不可替代的作用。 而本次文件内针对破产重整处置的“应破尽破”表述符合我们在《稳需求治标，保交付治本》中的判断，即行业将加速进入以资不抵债项目的破产重整为标志的第三阶段，在给予市场参与者明确的解决方案，供给侧迎来真实出清后，才能根本解决预期和信心的问题。 表1：2022年7月至今郑州市“保交楼”动态 我们看好本轮行业供给侧改革之后的行业格局改善，以及短期需求政策托底力度增长所带来的alpha和beta共振机会，投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。 建议关注：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 表2：A股重点标的估值与盈利预测 表3：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表4：本周政策概览 图1：调控政策结构 图2：调控政策频次及方向 图3：分区域调控政策数量 图4：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 9月3日-9月9日，64城商品房成交面积为318万平，移动12周同比增速为-22.28%，增速较上期下降3.67pct；月度同比-42.77%，相较上月下降19.83pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为102、173、43万平，移动12周同比增速分别为-4.97%、-22.08%、-40.20%，增速较上期分别变化+0.32pct、-5.27pct、-1.88pct，与历史相比，二线、三线及以下降幅扩大，一线降幅收窄。 图5：64城商品房成交面积 图6：64城商品房成交面积-月度同比 图7：分能级商品房成交面积-滚动12周同比 图8：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比 图9：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至9月9日，17城商品房可售面积为15124万平。全国平均去化时长为74周，一线、二线、三线城市去化时间分别为60、80、128周，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。 图10：17城商品房可售面积 图11：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 9月3日-9月9日，17城二手房成交面积为113万平，移动12周同比增速为-0.24%，增速较上期下降1.25pct；月度同比-10.15%，相较上月下降23.00pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为32、78、3万平，移动12周同比增速分别为-21.19%、+10.89%、-43.43%，增速较上期分别变化+0.97pct、-2.25pct、+1.09pct，与历史相比，一线、三线及以下降幅收窄，二线增幅收窄。 图12：17城二手房成交面积 图13：17城二手房成交面积-月度同比 图14：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图15：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图16：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 8月29日-9月4日，全国土地成交建筑面积为3500万平，滚动12周同比增速为+11.32%，较前期上升4.26pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为45、1044、2411万平，滚动12周同比增速分别为+5.47%、+38.12%、+0.07%，增速较上期分别提升-0.70pct、+11.89pct、+1.70pct，与历史相比，二线、三线成交建面增幅扩大，一线增幅收窄。 全国土地成交金额达到679亿元，滚动12周同比增速为+3.58%，较前期上升8.47pct。其中，一线、二线、三线城市分别为1、262、416亿元，滚动12周同比增速分别为73.7%、94.26%、-41.19%。 全国土地成交平均溢价率为1.63%，滚动12周同比增速为-5.91pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、2.08%、1.36%，滚动12周同比增速分别为0.61pct、-9.82pct、-7.04pct。 图17：土地成交建筑面积 图18：土地成交建筑面积-移动12周同比 图19：土地成交总价 图20：土地成交总价-移动12周同比 图21：土地成交溢价率 图22：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2022年9月4日-2022年9月10日，房企共发行境内债券11只（其中5只为国企发行），境内债发行金额合计55亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）；发行境外债券2只（其中0只为国企发行），境外债发行金额合计0.5亿元。 2022年9月（数据截至2022年9月10日），地产债境内、境外债券发行额分别为137.94亿元、0.5亿元，当月偿还额分别为438.81亿元、309.16亿元，本月境内、境