中海地产：净利率降至17%，未来积极关注并购机会

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/11 文/研究员房玲、易天宇 【销售降幅低于TOP10平均水平，中海宏洋受市场影响更大】2022上半年中海地产（含联营合营公司）实现合约销售金额约1385.01亿元，同比下跌33.2%，低于相比TOP10房企平均45%的降幅。 其中，中海宏洋的合约销售金额达208亿元，同比下降51.9%。可见，布局三四线的中海宏洋在疫情及行业下行的大背景下，受到的影响相对更大。展望下半年，中海地产的总供货预计达5500多亿，其中货值40%聚焦一线，30%聚焦强二线，货值储备充足，但销售情况仍需观察具体市场走向。 【上半年并购投资占比21%，未来继续关注更多并购机会】2022上半年中海地产（含联营合营公司）合计新增土地储备459万平方米，合计拿地总价531亿元，分别同比下降58%及32%；对应新 增总货值1081.9亿元。上半年权益建筑面积占比上升至97.4%，为2017年以来的最高值，对于合作态度更加保守。但在行业洗牌的背景下，中海地产积极收并购，上半年于广州、上海、成都等地并购投入106.6亿元，约占权益总价的21%。中海地产董事会主席颜建国表示，“未来几个月，中海会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。” 【净利润下降21%至243亿，如何平衡质量与规模发展是主要问题】2022上半年中海地产营业收入为1037.89亿元，同比下降3.8%。同时利润率水平也在下降，毛利率同比下降了5.08个百分 点至23.46%；净利率同比下降了3.41个百分点至16.95%。在此背景下，中海毛利润同比大幅下降20.9%至243.46亿元；净利润同比下降19.9%至175.94亿元。除了营收规模及毛利率下滑之外，期 内的外币汇兑净亏损23.9亿元也是造成净利润下滑的原因之一。未来，如何平衡质量与规模发展依旧是中海要面对的主要问题。 【加权平均融资利率3.44%，财务优势突出】2022上半年中海地产的加权平均融资成本为3.44%，较年初继续下降0.11个百分点，处于行业极低水平。2022年7月，中海有发行了2022年度第四期 中期票据，发行利率3.26%，低于2022上半年的综合借贷成本，预计未来中海融资成本仍有下降空间。中海地产的财务指标也十分优异，未触及任何红线，扣除受限制现金后的现金短债比为2.41，净负债率为38.96%，处于40%以下的行业较低水平；扣除预收账款后的资产负债率为54.58%。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。 正文: 01销售：降幅低于TOP10平均水平，中海宏洋受市场影响更大 2022上半年中海地产（含联营合营公司）共实现合约物业销售金额约1385.01亿元，销售面积约 626.43万平方米，分别同比下跌33.2%及40.3%；销售均价22110元/平米，相比年初增长13.12%。相比上半年TOP10房企的合约销售金额同比下滑45%，中海主流城市、主流地段的投资布局，具有一定抗压优势。期内，中海地产的整体销售回款率同比上升1.3个百分点至88.0%，境内销售回款 率同比上升8.8个百分点至95.1%。 据管理层透露，2022上半年中海地产（含联营合营公司）货值约4200亿（包括新增货值约1400亿），按此计算去化率仅33%；展望下半年，中海地产的总供货预计达5500多亿（包括新增货值约2400 亿），其中货值40%聚焦一线，30%聚焦强二线，货值储备充足，但销售情况仍需观察市场走向。 4000 40.00% 3500 29.81% 25.21% 30.00% 3000 10.17% 12.50% 20.00% 25002.43%10.00% 2000 1500 0.00% -10.00% 1000 -33.16% -20.00% 500 -30.00% 0 -40.00% 2017年2018年2019年2020年2021年2022H 销售金额 销售面积 同比 图：历年中海地产（含联营合营公司）销售情况（亿元、万平方米） 注：历史港币汇率以0.88计算 数据来源：CRIC、企业公告 从集团销售结构来看，2022上半年中海地产各区域合约销售金额累计达1041.3亿元，同比下降12%；而合联营及中海宏洋部分的合约销售金额达343.7亿元，同比下降36%，其中中海宏洋销售为208.2亿元，同比下降51.9%。由此可见，布局三四线的中海宏洋在疫情及行业下行的大背景下，受到的 影响相对更大。 从各区域来看，北部大区是中海主要的销售贡献区域，销售金额占比达到了27%；南部大区销售金 额占比则为18%。此外，上半年中海地产在港销售创新高，港澳海外大区的合约销售额达110.4亿元，占比同比增长7个百分点至8%；有4个城市（北京、天津、香港、广州）合约销售金额超百亿元，29个城市市占率位居当地市场前三。 中海宏洋 15% 南部大区 18% 合联营 10%东部大区 港澳海外15% 大区 8% 北部大区 27% 中西部大 区 7% 图：中海地产（含联营合营公司）2022上半年销售金额结构情况 数据来源：企业公告，CRIC 02投资：并购投资107亿占比21%，未来继续关注更多并购机会 2022上半年中海地产（不包括中海宏洋）于内地13个城市合共新增21幅土地，共新增拿地建面 357.98万平方米，同比下降27%；拿地总价为480.05亿元，同比下降6.4%；其中一线城市新增货值占比47.4%，一线和强二线城市对应新增货值占比94%。中海宏洋新增拿地建筑面积101.44万平方米，拿地总价51.08亿元，分别同比下降83%、81%。上半年合计新增土地储备459万平方米，合 计拿地总价531亿元，分别同比下降58%及32%；对应新增总货值1081.9亿元。 从新增土储权益来看，上半年权益建筑面积占比上升至97.4%，为2017年以来的最高值，对于合作态度更趋于保守。但在行业洗牌的背景下，中海地产积极收并购，上半年于广州、上海、成都等地并购投入106.6亿元，约占权益拿地总价508亿元的21%。具体来看,1月份中海地产以36.88亿元 从雅居乐和世茂收购广州亚运城项目股权；3月,中海又以62.4亿元收购上海杨浦城建江浦项目。 对于接下来的并购，中海地产董事会主席颜建国表示，“未来几个月，中海会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。” 图：历年中海地产（含中海宏洋）新增土储情况（亿元、万平方米） 注：新增土储不包括中信收购及中建整合 3000 95.48% 120% 2500 93% 87.68% 86% 97.39%100% 2000 77% 80% 1500 60% 1000 40% 500 20% 0 0% 2017年2018年2019年2020年2021年2022H 新增土储建面 新增土储总价 权益建面比例 数据来源：企业公告，CRIC 从拿地结构来看，2022上半年中海地产主要于中西部拿地较多，新增土储建面占比达到了41%，同比大幅增长了24个百分点；其中成都达68万平米，长沙、银川新增土储建面均超30万平方米。除 中西部区域外，环渤海区域新增土储占比达到了26%，同比增加了5个百分点；其中北京新增土储 达73万平米，在各城市中位列第一。 从城市能级来看，中海地产于一二线新增土储建面占比为89%，相比2021年大幅增加了36个百分点。随着一二线新增土储占比的增加，拿地均价较上年继续增长了31%至11561元/平米。此外三四线的占比为11%，三四线城市中汕头的新增建面达到了约29万平米，规模相对较大。 图：2022上半年中海地产（含中海宏洋）新增土地建面分布情况 长三角 19% 中西部 41% 珠三角 14%环渤海 26% 二线 67% 三四线 11% 一线 22% 数据来源：企业公告，CRIC 截止2022上半年末，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备4705万平方米（权益4095万平方米），较期初下降7.8%；中海宏洋拥有土地储备2734万平方米（权益2354万平方米），较期初下降8.2%；合计拥有土地储备达到7439万平米，较期初下降7.9%，可支持中海未来约3年的发展，未来可把握机会进一步补充土储。 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2134 1903 2401 3011 2977 2734 6375 7010 6522 6179 5100 4705 2017年2018年2019年2020年2021年2022H 中海地产中海宏洋 图：历年中海地产（含中海宏洋）总土储情况（万平方米） 数据来源：企业公告，CRIC 03盈利：净利润下降21%至243亿，质量与规模发展平衡仍是关键 2022上半年中海地产营业收入为1037.89亿元，同比下降3.8%；主要是由于物业发展收入同比下滑 3.96%至1008.49亿元。截至2022上半年，中海地产已售未结转金额为2431亿元，预计下半年整体营收规模将保持稳定。 与此同时，中海的利润率水平也在下降，毛利率同比下降了5.08个百分点至23.46%；净利率同比下降了3.41个百分点至16.95%。在此背景下，中海毛利润同比大幅下降20.9%至243.46亿元；净利润同比下降19.9%至175.94亿元。 图：历年中海地产盈利指标情况 40.00% 35.00% 33.66% 30.00% 25.00% 26.12% 30.05% 25.68% 23.54% 23.46% 20.00% 17.78% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 16.95% 2019年 2020年 2021年 归母净利率 2022H 毛利率 净利率 数据来源：企业公告，CRIC 自2021年开始中海的净利润规模就出现了不增反降的情况，2022上半年进一步出现大幅下滑，除了营收规模及毛利率下滑之外的因素外，期内的外币汇兑净亏损23.9亿元(2021年同期：净收益 10.4亿元)也是造成净利润下滑的原因之一。未来，如何平衡质量与规模发展依旧是中海要面对的 600 10% 12% 11% 15% 500 10% 9% 6% 9% 400 3% -4.34% 300 200 10% 5% 0% -5% -10% -9.74% 100 0 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 -15% -19.91%-20% -22.20%-25%2022H 净利润 股东核心净利润 净利润同比 股东核心净利润同比 主要问题，若严格恪守拿地标准或导致无地可拿，若一味加大拿地力度又将对利率水平造成影响。图：历年中海地产净利润及股东核心净利润规模及增速（单位：亿元） 注：港币汇率按0.88计算 数据来源：企业公告，CRIC 04偿债：加权平均融资利率3.44%，财务优势突出 历年来，中海地产的综合借贷成本始终维持在较低水平。2022上半年，中海地产先后于境外新签两笔共40亿元的5年期固息贷款，境内发行债券共180亿元，包括成功发行18年期50亿元的资产支 持专项计划证券，为发行时国内规模最大的绿色碳中和债券产品，也是期内同类产品发行利率新低；此外公司债60亿元；中期票据70亿元。 2022上半年中海地产的加权平均融资成本为3.44%，较年初继续下降0.11个百分点，处于行业极低 水平。2022年7月，中海有发行了2022年度第四期中期票据，发行总额20亿元，期限5年，发行利率3.26%，低于2022上半年的综合借贷成本，预计未来中海融资成本仍有下降空间。 表：2022年中海地产境内债券融资情况 时间 名称 融资类别 规模 期限 利率 2022/7/25 2022年度第四期中期票据 中期票据 20亿元 5 3.26% 2022/5/27 2022年度第三期中期票据 中期票据