2015年中报点评：业绩继续下滑 转型城镇商业持续推进

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES公司研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 业绩继续下滑 转型城镇商业持续推进 ——嘉凯城（000918）2015年中报点评 2015年09月01日 强烈推荐/维持 嘉凯城 财报点评 郑闵钢 分析师 执业证书编号：S1480510120012 zhengmgdxs@hotmail.com 010-66554031 杨骞 分析师 执业证书编号：S1480514060001 yangqian@dxzq.net.cn 021-65465582 梁小翠 分析师 执业证书编号：S1480115080094 liangxc@dxzq.net.cn 010-66554023 事件： 公司发布2015年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入21.1亿元，同比减少21.5%；归属于上市公司股东的净利润-2.2亿元，亏损幅度同比扩大75.6%；基本每股收益-0.12元。 公司分季度财务指标 指标 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 营业收入（百万元） 5378.48 808.18 1882.46 3034.53 2723.67 810.11 1301.99 增长率（%） 28.14% -14.41% 24.95% -11.23% -49.36% 0.24% -30.84% 毛利率（%） 23.67% 10.49% 15.91% 24.39% 27.46% 19.39% 7.92% 期间费用率（%） 8.25% 26.17% 9.98% 9.30% 10.87% 31.31% 26.34% 营业利润率（%） 6.63% -19.71% 1.71% 7.40% 9.41% -18.72% -3.91% 净利润（百万元） 14.79 -177.89 14.54 47.47 41.63 -175.88 -121.62 增长率（%） -94.21% 186.30% -71.16% 106.32% 181.48% -01.13% -936.29% 每股盈利（季度，元） 0.00 -0.09 0.02 0.04 0.05 -0.08 -0.04 资产负债率（%） 81.49% 82.39% 82.94% 83.45% 83.76% 84.74% 84.65% 净资产收益率（%） 0.25% -3.04% 0.25% 0.80% 0.70% -3.04% -2.15% 总资产收益率（%） 0.05% -0.54% 0.04% 0.13% 0.11% -0.46% -0.33% 观点：  转型期业绩继续亏损。公司上半年营业收入21.1亿元，同比减少21.5%，归属于上市公司股东的净利润-2.2亿元，同比亏损幅度扩大75.6%。 公司处在由单纯的房地产开发商向城镇生活服务平台商转型的过程中。一方面，公司住宅地产业务收缩，开发重点转向一线城市，主要开展以旧城改造、城中村改造、保障房建设为核心的住宅开发业务；另一方面，公司新业务城镇生活服务平台还处在投入期，短期内贡献利润有限。因此，公司业绩进一步下滑，亏损幅度继续扩大。 东兴证券财报点评 嘉凯城（000918）：业绩继续下滑 转型城镇商业持续推进 P2 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图1：公司上半年销售面积12.4万方 图2：公司上半年销售金额14.8亿元 资料来源：公司公告，东兴证券研究所 资料来源：公司公告，东兴证券研究所 地产业务方面，公司上半年实现销售面积12.4万方，销售金额14.8亿元，同比分别增长73%和下降20%，销售的项目主要为上海新江湾中凯城市之光、青岛时代城和重庆北麓官邸。公司目前的地产储备业务主要集中在上海旧城改造、城中村改造和棚户区改造、保障房项目等政策性房产项目。上半年重点推进了上海浦东新区曹路老集镇“城中村”改造项目和上海市闵行区莘北村、朱行村城中村改造项目。另一方面，配合转型战略，公司也在积极处置存量资产，上半年，通过挂牌方式转让了上海凯祥房地产有限公司70%股权。  城镇生活服务平台业务顺利推进。报告期公司首个城市客厅项目“店口城市客厅”成功开业，开业当天实现营业额近300万元。报告期新增城市客厅项目4个，并锁定50余个意向项目。在建城市客厅11个，计划今年下半年竣工交付。 图3：首个城市客厅项目开业 图4：店口城市客厅布局 资料来源：东兴证券研究所 资料来源：东兴证券研究所 在城市客厅的招商运营方面，公司依托大股东浙江省商业集团的资源优势，在报告期内与横店院线、吉易盛超市、中华两岸连锁经营协会等多家企业签订战略联盟协议。加上此前谈下的物美超市、星美影院、麦咭儿童乐园等，为后续“城市客厅”的陆续开业建立了基础。 东兴证券财报点评 嘉凯城（000918）：业绩继续下滑 转型城镇商业持续推进 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES此外，城市客厅除了线下实体店之外，线上平台也逐步完善。公司成立互联网公司负责城镇生活服务平台线上平台的搭建，并计划对业务模式清晰、利润来源独立的互联网公司和O2O应用公司进行持续并购，打造互联网产业链闭环。  房地产金融业务保障公司转型资金。报告期内，公司积极推进“城市客厅”资产购买基金的研究，配合公司整体战略，完成“城市客厅”基金标准化产品设计，店口、闲林项目“城市客厅”基金方案已经与投资人达成合作意向。凯思达资本与建信信托合作发起设立了“常德城投基金”和“兴城建投基金”两支政信类投资基金，两支基金已完成全部资金募集及投放，取得了在政府信用类投资基金方面的突破。公司拓展互联网金融业务，携手皮城金融共同发行的嘉凯城商业系列互联网金融产品，完成首期募资3000万元。报告期末，凯思达资本累计管理基金规模达56.86亿元。 图5：营业收入情况 图6：每股收益情况 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 图7：货币和预收款情况 图8：净利润情况 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 图9：销售毛利率情况 图10：资产负债率情况 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 东兴证券财报点评 嘉凯城（000918）：业绩继续下滑 转型城镇商业持续推进 P4 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图11：贷款情况 图12：销售费用、管理费用和财务费用情况 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 资料来源：公司公告、东兴证券研究所 结论： 公司是布局长三角的龙头地产企业，在严峻的宏观经济形势下，积极推进业务转型，发展城镇商业。我们认为目前可能是公司最困难的时期，公司业绩有望迎来拐点。预计2015-2016年公司EPS分别为0.07、0.19元，维持公司“强烈推荐”评级。 东兴证券财报点评 嘉凯城（000918）：业绩继续下滑 转型城镇商业持续推进 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 公司盈利预测表 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 流动资产合计 30704 35251 31750 40392 71842 营业收入 11248 8449 9142 12451 22449 货币资金 3292 1593 2743 3735 6735 营业成本 9016 6577 7405 9338 16837 应收账款 2114 1292 1753 2388 4305 营业税金及附加 797 645 640 872 1571 其他应收款 1542 1419 1536 2092 3771 营业费用 245 199 183 249 449 预付款项 1070 1271 1346 1439 1607 管理费用 418 458 457 498 673 存货 22650 29669 24345 30700 55355 财务费用 312 321 370 368 811 其他流动资产 0 0 0 0 0 资产减值损失 12.15 21.38 20.00 5.00 5.00 非流动资产合计 1488 1472 961 916 872 公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 190 33 0 0 0 投资净收益 -11.94 125.65 30.00 8.00 20.00 固定资产 360.52 359.29 316.64 273.99 231.34 营业利润 436 354 97 1129 2123 无形资产 18 17 15 14 12 营业外收入 30.87 11.08 11.08 11.08 11.08 其他非流动资产 263 418 0 0 0 营业外支出 21.21 26.44 26.44 26.44 26.44 资产总计 32191 36723 32711 41308 72714 利润总额 446 338 82 1113 2107 流动负债合计 17936 21507 16634 24617 54072 所得税 420 413 65 891 1475 短期借款 4482 5796 283 6386 31131 净利润 26 -74 16 223 632 应付账款 2121 2163 1420 1791 3229 少数股东损益 -31 -112 -112 -112 -112 预收款项 2860 2545 3460 4705 6950 归属母公司净利润 57 38 129 335 744 一年内到期的非流动负债 3087 4839 4839 4839 4839 EBITDA 814 737 511 1541 2978 非流动负债合计 8297 9253 8805 9364 11054 EPS（元） 0.03 0.02 0.07 0.19 0.41 长期借款 7716 8590 8590 8590 8590 主要财务比率 应付债券 0 0 0 0 0 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 负债合计 26233 30759 25439 33981 65126 成长能力 少数股东权益 1669 1636 1524 1411 1299 营业收入增长 45.05% -24.88% 8.20% 36.20% 80.30% 实收资本（或股本） 1804 1804 1804 1804 1804 营业利润增长 87.38% -18.87% -72.61% 1064.64% 88.06% 资本公积 -873 -920 -42 -42 -42 归属于母公司净利润增长 237.80% 160.40% 237.78% 160.38% 122.23% 未分配利润 3172 3210 3262 3396 3694 获利能力 归属母公司股东权益合计 4290 4328 5223 5390 5763 毛利率(%) 19.84% 22.16% 19.00% 25.00% 25.00% 负债和所有者权益 32191 36723 32185 40783 72188 净利率(%) 0.23% -0.88% 0.18% 1.79% 2.82% 现金流量表 单位:百万元 总资产净利润（%） 0.18% 0.10% 0.39% 0.81% 1.02% 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E ROE(%) 1.3