从利基市场到核心市场：为什么亚太地区的生活行业如此繁荣2026年7月

内容 前言 孤立地看待各个领域，相反，投资者正在构建涵盖PBSA、BTR、合租公寓和老年人住房的综合性平台。这种整体方法使投资者能够通过运营协同效应和更有效的资本配置来推动业绩增长。 詹姆斯·曼尼克斯全球生活行业主管， Knight Frank 在许多方面，亚太地区的居民生活领域格局与欧洲10年前或15年前相似——它是一个仍在制度化的早期阶段的市场，但也提供了增长潜力和收益优势的引人入胜的组合。随着透明度的提高和运营模式的不断成熟，同时捕捉收入稳定性和资本增长的机会正变得越来越有吸引力。 亚太地区的居住市场正日益成为众多全球房地产投资者的关注焦点。曾经由日本主导的市场近年来已演变为一个更多元化、区域性的机遇，其特点在于流动性增强、机构兴趣浓厚以及运营管理日趋成熟。 话虽如此，这一机遇并非没有复杂性。亚太地区的市场仍然存在一定程度的碎片化，其成熟度、监管程度和运营复杂程度各不相同。要取得良好业绩，则取决于明智的市场选择、稳固的本地合作以及有效且规模化运营资产的能力。 今天，亚太地区的消费领域正成为该地区整体的核心、长期配置。 这一转变得益于稳健且持续的基本面支撑。亚太地区对租赁住房的需求持续受到需求驱动因素支撑——包括城镇化、人口结构变化以及持续的 affordability（可负担性）限制。在当今更具不确定性的宏观地缘政治环境下，这些特征正在强化该领域作为投资者防御性、创收资产类别的角色。 Knight Frank最新发布的《亚太生活领域热点报告》审视了塑造该地区生活格局下一阶段增长的关键市场、领域和策略。随着该领域在此持续演变，我们预计其将在投资者的全球投资组合中扮演日益重要的角色，提供稳定、可扩展和长期收入增长的组合。 与此同时，投资者的策略也在演变。有一个明显的转变，即不再将生活视为... 第一部分：区域概览 1.1 从边缘到核心 随着投资者日益重视收益的韧性，对亚太地区生活相关行业的配置已迅速扩展为跨区域投资组合策略。2016年至2025年期间，追踪的投资规模接近翻了三倍，达到210亿美元，其中2025年49%的增幅显示出新的增长动力（图1），这得益于融资环境放宽以及更强的跨境参与支持了定价发现。投资者也转向生活类资产，看重其防御性特征，这种需求基于实际需求，不易受到地缘政治波动的影响。 亚太地区生活行业投资规模从2016年至2025年将近翻了三倍，达到210亿美元——其中仅2025年就增长了49%，这得益于融资环境放宽和跨境需求的上升。 值得注意的是，自2019年以来，投资规模持续超过2018年前的水平，表明投资者对该领域的信心更强。承销清晰度有所提高，机会范围已从原先聚焦日本扩展至整个区域；日本在交易中的占比从历史约70%下降至2025年的43%，反映了资本的更广泛部署。随着资本在市场间分散，经营业绩正成为回报的关键驱动因素。 +12%筹集资金的增加 针对亚太地区生活领域的资本specifically 专项资本 在 2025 年增长了 12.2% — 即使在亚太地区总基金融资额 fell 下降 5.9% 的背景下。 尽管与2025年同期相比，2026年上半年的投资额有所放缓，约下降了10%，但预计2026年下半年交易势头将逐步增强。据Preqin数据，2025年专注于亚太地区的基金总融资额下降了5.9%，但投向该地区生活行业的资本增长了12.2%，这凸显了投资者对该行业的持续关注（图2）。 1.2 投资格局的关键驱动因素 该地区生活领域存在多样化的子类型，根据每种具体需求服务于不同的市场细分（图3）。生活资产涵盖生命周期各个阶段，反映了不同年龄群体和人生转折中不断变化的居住需求，当用户为寻求混合式生活方式而在不同模式间转换时，不同类型的资产需求可能会重叠。 该领域仍处于形成阶段，机构参与、运营平台和机会获取方式持续演变。然而，这种成熟度差距为在行业成熟并获得机构认可时利用收益率压缩周期提供了机会。尽管亚太地区拥有全球约60%的人口，但该地区的民生领域仅占2025年全球配置资金中的12%（图5）。资本仍在追赶该地区的的人口结构权重，随着透明度、政策及投资渠道日益清晰，这也为增加机构配置敞口提供了支持。 亚太地区的生活领域成熟度参差不齐（见图4）。日本的租赁住宅部门展现出与美国或英国PBSA相当的机构成熟度，但在该地区的其他地方， 1.2.1 租赁选项的必要性 人口流动 流动人口是亚太许多主要市场租赁住房的关键需求驱动因素（表1）。随着劳动力缺口、教育机会以及人才友好政策的推动，亚太地区的移民数量正在上升，促进了劳动力流动。联合国报告显示，2024年该地区的国际移民数量达到9060万，较2020年的8170万有所增加。该地区发达经济体中的移民比例也持续增长（图6）。 与此同时，土地稀缺、高昂的建设成本以及监管控制等结构性约束持续限制着新供应的规模和交付。这导致即使在整体住房供应看似充足的全国层面，主要城市市场内部也呈现出紧张状况。澳大利亚是发达亚太地区供应最紧张的市场，其空置率持续维持在略高于1%的水平（见图8）。历史上，3%的空置率被视为市场平衡的基准。 ii. 高房价 亚太地区多数市场的住房可负担性仍具挑战性（见图7）。与上一个十年相比，较高的利率环境将继续影响住房可负担性，从而增加对更多租赁解决方案的需求。在整个区域内，租赁住房的可负担性远高于出售型房产，大多数市场提供的租金低于月收入的30%。 因此，作为适应性回应，共享生活和建租模式等新兴居住方式正日益普及，反映了该地区向运营专业管理的租赁解决方案的更广泛转变。 iii. 供需错配 在发达亚太市场，住房压力正日益体现为供应与不断演变的需求之间持续错配。人口流动、城市集中以及生活方式偏好的转变正推动需求转向更小、更灵活且位于市中心的租赁形式，而现有住房存量则仍以面向所有权或长期租赁为导向。 1.2.2 发展战略手册 适应性再利用 适应性再利用特别适用于合住、多户住宅和PBSA等居住领域，因为这些模式本质上具有灵活性和运营驱动性，其规格要求比其他房地产资产更低。老旧住宅区、低级别办公楼和酒店资产可以被重新定位为租赁住房、合住或面向老年人的发展项目，通过结合物理重构和有针对性的资本支出（包括能源）来实现。 亚太地区（见图9）不断上涨的建造成本正在重塑居住领域的承保模式。在该地区的大部分地区，替换成本正日益超过可获得的租金，压缩了新开发项目的利润空间并延长了盈亏平衡周期。因此，更多资本正转向增值策略，通过资产重新定位和积极管理来增加租金收入，同时避免与从零开始建设相关的执行和发展风险。 提高能效的改造工程，同时也有助于实现更广泛的ESG目标。 这种方法可以缩短交付周期，降低区域划分/监管风险，并在供应受限的细分市场中创造差异化的库存。将遗产物业改造为共享居住模式——以新加坡为例——这进一步提升了产品吸引力与市场定位。 自2019年以来建筑成本上涨 1.2.2 发展战略手册 适应性再利用创造价值 希尔顿海景酒店，香港 酒店科滋奧asis，香港 麦克莱帝发展 / 科利伍买家控股 买方中国资源控股有限公司 京东买家 卖家未披露 东半球控股公司 斯坦集团卖家 S$40.0 million (US$30.9 million)价格 港币7500万元（约9.56亿美元） 9.53亿港元（1.22亿美元） 此次收购标志着该电商巨头通过与一家成熟的运营合作伙伴进行的改造项目，正式进入该地区蓬勃发展的学生住宿领域。这笔交易使该集团的业务范围超越其核心零售和物流业务，拓展至包含运营成分的替代性房地产领域。 合资企业计划将该建筑改造为由Coliwoo管理的学生宿舍，并保留一楼的商业单元。合资结构分散了资金需求，并支持集团在扩展其生活产品组合时的资产负债表灵活性。 该物业将改造为一所900床位的 student housing facility（学生住房设施）。位于新界西北部的主要工业和住宅区葵涌，该物业步行约15分钟即可到达葵盛地铁站。 iii. 格式模糊 ii. 自主经营者平台 多户住宅、合租公寓和学生公寓之间的传统界限正日益模糊，因为三者都趋同于一个更广泛的“居住领域”，该领域由租赁需求、灵活性和服务导向型产品定义。在整个范围内，租户群体高度重叠，使得不同资产类别之间的区别越来越人为化。投资者和运营商认识到，这些资产类别具有相似的基本要素，包括短期或滚动式租赁、高入住率需求以及高运营强度。因此，产品设计正朝着混合模式演变。合租公寓 如今，各类计划不仅吸引了年轻专业人士，也吸引了学生，同时学生住房越来越多地融入了与市场租金多户住宅相媲美的便利设施和租赁灵活性。与此同时，多户住宅项目正采用酒店式特色，如共享办公空间、公共区域和精心策划的租户体验。对于投资者而言，其关键在于能够在单一平台上实现多元化，优化各细分市场的入住率，并通过更灵活、以运营为导向的住宅策略捕捉多个需求群体。 运营投资者模式反映了房地产从被动拥有向运营活跃投资的结构性转变，尤其是在租赁周期较短、租户流动性较高的生活领域。因此，运营能力正与资本一起，成为驱动长期业绩的关键差异化因素。 机构资本正越来越多地与能够管理租赁、定价、租户体验和资产表现的专业运营商合作，因为如今收入增长已越来越不依赖于市场贝塔系数，而更多地取决于执行能力。这种模式在亚太地区获得了关注，投资者寻求在供应受限的市场中获得可扩展的敞口，在这些市场中，资产往往需要被管理和运营，而不仅仅是收购。投资者能够进入碎片化的市场并聚合投资组合，同时为Alpha值的产生创造空间，这对于利差收窄而言至关重要。 产生协同效应 一站式解决方案 编织套房 - 山坡 沃伯格·品克尔斯 x 东京贝塔 由原酒店式公寓改造而成，该物业融合了酒店、合租和多功能公寓的特点。为提升资产定位，现提供全配家具单元、灵活租赁条款及共享配套设施，同时保留酒店式公寓的典型特色。 瓦伯格·品кус（Warburg Pincus）的东京Beta交易旨在通过平台聚合，在日本租赁住房市场建立规模，收购已稳定的多户住宅资产，并提升运营绩效。该策略专注于提供稳定收入、捕捉租金增长，并创建一个可扩展的投资组合，该投资组合定位于成熟、流动性好的市场进行机构退出。 1.3.1 合租：千禧一代及更年轻人群的选择 1.3 下一步机遇 尽管多户住宅仍然是广义居住领域的主要子部门，但不断变化的 демографические тенденции (demographic trends) 和生活方式表明，对替代性居住安排的需求正在增加。婚姻推迟、家庭规模缩小、流动性增强以及对灵活性和便利性的日益偏好正在重塑人们选择居住方式的方式。在该地区，这些趋势也很明显。婚姻普及率和出生率正在呈现世俗性下降（图10），这加上预期寿命的延长，将提高依赖率。 随着单身家庭数量的增加，20至35岁的居住者越来越多地选择适合一人或两人的小型单元，而不是传统的家庭住宅。合租运营商通过提供兼具私密和共享空间的混合模式来满足这一需求，其中包括带独立卫浴的私人卧室，以及厨房、客厅和共享办公区等公共空间。 更重要的是，合租公司强调社区活动策划，包括举办活动、工作坊、社交机会以及促进归属感的社交活动。其目标是提供的不只是一个居住场所，而是一种内置的生活方式与社群。 可负担性是另一个关键驱动因素，与同等规模的单间公寓相比，具有潜在的节省空间。共享设施和全包式定价，消除了单独的水电费和家具费用（这些费用往往被低估），在悉尼市中心区域可节省高达近20%（见图11）。租户通常会签订短期租约，甚至月度续约协议，这适合因工作或学习可能只在城市停留有限时间的人士。这种灵活性，加上捆绑服务的便利性，使合住成为一种越来越有吸引力的选择。 结构变化正在重塑住房需求，支持在不同人生阶段对更广泛生活方式解决方案的需求 。 1.3.2 高龄住房：供应缺口日益扩大 养老产业处于人口结构谱的末端，包括为活跃老人提供的独立生活社