2026年第二季度悉尼工业市场状况
租赁概览 悉尼西部需求集中，租金未变 • 2026年第二季度，悉尼各区域工业地产租金保持稳定，西悉尼净临街租金介于每平方米200至300美元之间。 availability.• 租户需求得到了外西区和外西南区的支持，占总签约量的82%。• 空置面积小幅下降至约73.8万平方米，其中投机性开发项目占总量的42%。 预计2026年新增供应将达到约65万平方米，其中43%将在2026年上半年交付。 投资概览 收益率保持稳定 2026年上半年交易总额达11.2亿美元，尽管交易量低于往年，但信心强劲，预计2026年下半年交易量将回升。 • 主要交易包括阿里罗集团（Aliro Group）以4.38亿美元收购了两个Goodman资产（Greenacre的77-85 Roberts Road和Prospect的2 Foundation Place），以及Centuria以9800万美元的价格出售了位于Girraween的67-69 Mandoon Road的一个冷藏设施。 • 整个西悉尼地区的基准收益率介于4.75%至5.75%之间。 外西 职位空缺仍然居高不下 349k 175k 2026年至今累计租赁面积 第二季度空置面积占总空置面积的43% 23% $220/m2 净租金（按月计算） 同比稳定 同比稳定 主要激励 稳定按季 上涨160个基点按年 5.3% 367k 主要收益 稳定 q/q 加息 6 个基点 y/y 2026年Sqm新供应预测完成41% 关键趋势 上半年，外西区的租赁成交总面积为175,475平方米，其中现有空间租赁占比74%，投机性租赁占比16%。 • 2026年前累计（YTD）租赁活动中，运输/物流和制造业租户占比56%。主要签约包括帕拉泰克集团（Parratech Group）承租韦瑟里尔公园（Wetherill Park）约24,500平方米，以及泰特产品澳大利亚公司（Tate Products Australia）承租东溪（Eastern Creek）约23,100平方米。 • 空置率与第一季度持平，其中投机性开发项目占总供应量的36%。 自2023年第四季度以来，净租金保持稳定，优质租金维持在每平方米200至250美元之间。 外西区的最新发展预计将在2026年达到367,493平方米，其中76%为投机性空间。 • 第二季度平均一级收益率保持不变，截至2026年第二季度，介于4.75%至5.75%之间。 西南 空置面积降至20万平方米以下 186k 72k 2026年至今累计租赁面积 第二季度空置面积占总空置面积的23% 23% $220/m2 净租金（按月计算） 同比稳定 同比稳定 主要激励 稳定同比上升130个基点 5.4% 166k 2026年Sqm新供应预测：年初至今完成9% 主要收益 稳定 q/q收紧 10个基点 y/y 关键趋势 2026年上半年租赁面积总计72,708平方米，其中现有面积（占56%）和预承诺（占35%）是主要驱动因素。 • 可用总空间降至20万平方米以下，其中40%的空置率来自投机性开发。 • 主要交易包括：Refresco公司已向Gateway Capital旗下的Revesby Rise项目预定了约25,600平方米，Jamestrong Packaging公司则已预定了Milperra项目约13,400平方米。 • 平均净租金保持稳定，维持在每平方米200-250美元，而次级市场为每平方米176美元。激励措施在核心和次级资产上的平均水平均为23%。 • 预计年底新供应量将达到165,600平方米。 • 本季度一级收益率保持稳定，介于4.75%至5.75%之间。 内城 由投机股票完成所驱动的空缺 现有A 现有B 规格完成内西区工业空置面积，“000”平方米可用空间 145k 51k 2026年至今累计租赁面积 第二季度空置面积占总空置面积的18% 20% $245/m2 净租金（按月计算） 同比稳定 同比稳定 主要激励 稳定按季/按月 上涨175个基点按年 5.1% 105k 主要收益率 稳定（按季度环比） 稳定（按年度环比） 2026年Sqm新供应预测 全部完成 关键趋势 • 年上半年租赁活动总面积约为5.1万平方米，主要受投机性库存吸纳的推动。 • 2026年上半年，零售商和物流租户占据了59%的吸纳量。đáng chú ý là các giaodịch bao gồm Parcel Freight Logistics thuê khoảng 9,600 m² tại GoodmanChullora Industrial Hub và JD.com thuê khoảng 8,200 m² tại Dexus RegentsPark Estate. 截至2026年第二季度，报告显示空置面积为145,947平方米，其中大部分为投机性空间。 • 主要净租金保持稳定，平均为每平方米220-300美元。补贴平均为主要和次要空间各20%。 • 主要竣工项目包括 ESR 的伯明翰工业园区、Hale Capital 的 Evolve、Rosehill 和 Central、Lidcombe。 • 第二季度收益率保持稳定，优质资产平均在4.75%-5.50%区间，次级资产则在5.50%-6.50%区间。 南 租户需求有所缓和 5k 57k 2026年至今累计租赁面积 第一季度空置面积 17.5% $405/m2 主要激励 稳定同比增长500个基点 净租金（按月计算） 同比稳定 同比稳定 4.9% 12k 2026年新进展全部完成 主要收益率 稳定（按季度环比） 稳定（按年度环比） 关键趋势 2026年上半年，租赁需求有所缓和，且未出现显著的租赁交易，这反映了该区域物业持有情况紧张以及供应有限。 • 最后一份主要的租赁交易是在2025年，其中包括Glassons securing a c.7,800平方米的投机性设施租赁合同，位于Banksmeadow，以及Avion Australia在Matraville租赁了约5,000平方米的面积。 自2025年以来，净租金保持稳定，优质地段平均为每平方米405美元，次级地段为每平方米318美元，平均优惠率为17.5%。 • 2026年计划完成的一项重要开发项目是Stockland的Momenta，该项目已实现50%的预售。 • 今年的主产期产量保持不变，平均在4.50%至5.0%之间。 数据摘要 现代设计资产，状况良好且用途广泛，包含10-30%的办公部分，坐落于成熟的工业区。头等品拥有良好的通路/接入。 二级品：设计较旧，状况良好/不佳，次于头等品，办公组件占比在10-20%之间。 Take-up吸收现有资产、投机性开发或预先承诺。 空缺方法 本分析收集并整理了悉尼工业物业市场中所有5,000平方米及以上的空置面积数据，并将相关建筑分类为：1）现有物业——可供租赁的现有建筑。2）投机性建筑——已投机性建造且虽已达到实用完工阶段，但仍空置的建筑。3）投机性在建物业——正在投机性建造且预计12个月内可供出租的建筑。 我们欢迎提问，如果您对我们的研究有任何疑问，或者需要一些房产建议，我们非常乐意收到您的来信。 Capital MarketsMichael Kwok+61 2 9036 6620michael.kwok@au.knightfrank.com Research & ConsultingBen Burston+61 2 9036 6756ben.burston@au.knightfrank.com Research & ConsultingMarco Mascitelli+61 2 9036 6656marco.mascitelli@au.knightfrank.com +61 2 9036 6728orlando.maciel@au.knightfrank.com工业物流，新南威尔士州奥兰多·马西埃尔 Valuation & Advisory, NSWJack Needham+61 2 9036 6663jack.needham@au.knightfrank.com Research & ConsultingNaki Dai+61 2 9036 6673naki.dai@au.knightfrank.com 重要声明 © Knight Frank Australia Pty Ltd 2026 –本报告仅用于一般信息参考，不得以任何方式依赖。尽管本报告中所呈现的信息、分析、观点和预测采用了高标准进行准备，但Knight Frank Australia Pty Ltd不对因使用、依赖或参考本文件内容而产生的任何损失或损害承担任何责任或承担任何责任。作为一份一般性报告，本材料不一定代表Knight Frank Australia Pty Ltd对特定物业或项目的观点。未经Knight Frank Australia Pty Ltd事先书面批准，不得以任何形式复制本报告的全部或部分内容。