曼谷零售市场2025年下半年

。 2H 2025 knightfrank.co.th/research 2025年的总可租赁面积（NLA）预计将达到820万平方米。 净租赁面积（NLA）是指购物中心内专门为满足其需求并可根据各购物中心的功能角色进行租赁以产生收入的净面积。NLA的测量范围是每个可租赁单元的内墙到墙的面积，不包括所有公共区域和非创收的平台支持空间。 维护租金回报。位于黄金地段的资产所有者现在拥有更强的议价能力，无论是在筛选租户组合、设定租赁条款，还是逐步提高租金以反映更高的成本和其中心区域的受欢迎程度方面。 方案，特别是位于郊区及主要旅游目的地的混合用途和生活方式购物中心。 市场概览2025年曼谷零售物业市场处于稳步扩张 阶段。购物中心空间的总供应量持续增长，而利用率保持高位并呈改善趋势。衡量市场状况的关键指标是总可租赁面积（NLA），预计2025年将达到约820万平方米，同比增长约3.3%。这一增长速度不如过去的繁荣周期那样迅猛，但反映了与更广泛经济和国内消费的逐步复苏更为匹配的步伐。开发商仍感知到长期机遇，并正推进新项目。 从需求端来看，平均出租率约为91%，较上一年度上升约1.5个百分点，表明市场已能有效消化新增商业空间。主要国内及国际零售商持续扩张其店铺网络，而餐饮及生活方式服务商仍将购物中心作为其触达消费者的主要平台。出租率超过90%意味着多数购物中心已接近饱和，从投资角度来看，这为 然而，前景并非没有挑战。未来项目的储备仍然可观，新增空间约为110万平方米，这意味着在未来两到三年内，相对于现有库存，供应将大幅增加。这将加剧新一代项目与老中心之间的竞争。位于次要位置或已运营多年而 进行大规模翻新后，可能会面临来自核心租户搬迁以及需要提供更慷慨的支持措施（例如租金折扣、联合营销活动或更灵活的租赁结构）以维持可接受入住率水平的更大压力。 战略上，购物中心业主需要转变观念，将他们的资产从单纯的“可租赁空间”定位为“体验和销售平台”，为租户提供支持。精心策划租户组合，明确针对特定客户群体，平衡大众品牌与生活方式和小众概念，并融入社区活动和非零售空间，这对维持客流量至关重要。同时，数字能力——如会员平台和客户数据系统——将使购物中心能更好地了解顾客行为，并与租户开展有针对性的联合促销活动。最终，这些举措将支撑起长期保持租金水平和入住率的能力。 从投资者的角度来看，2025年的市场格局表明，泰国的零售市场仍处于上行周期，尽管具有选择性。资产质量和地理位置将成为赢家和输家之间的关键差异。位于核心城市节点、靠近大众交通枢纽或主要旅游区的购物中心可能会保持较高的出租率，并逐步提高租金。相比之下，位于较弱位置的商业资产必须迅速进行翻新或重新定位，以应对新入市的竞争。如果房东能利用这一时期——在出租率保持强劲且经济复苏的情况下——调整其策略以适应新的消费者行为，那么泰国的零售地产行业应该能够持续稳定增长，即使在线渠道和数字平台在长期内影响力日益增强。 理解将购物中心开发商转变为城市建设者的变革性手册——2026年3月 此行当里，没有所谓的运气 想象一下两家在相似地点、预算相近、大约同时开业的购物中心。十年后，一家成为其所在社区的脉搏——租户排队寻求空间，客流从未间断，资产价值成倍增长。另一家则空荡荡的，回荡着死寂。 改变一切的疑问：是否有办法在不直接出售资产的情况下，解冻那笔被套牢的资金？ ROFR（优先购买权）— 一种 优先购买权，即基金在开发商-赞助商将其新开发的物业提供给市场其他任何人之前，拥有对该物业的优先获取权。 答案就是房地产投资信托基金（REIT）——这是一种汇集投资者资金用于购买能产生收入的房产，然后将每年的租金收入再分配给这些投资者的基金。 优先购买权（ROFR）将“可能获得优质资产”转变为“将获得优质资产”。这种确定性的转变，是偶然增长型基金与设计增长型基金之间的区别。 大多数人称之为运气。这种解释是错误的。 从开发商的角度来看，房地产投资信托（REIT）本质上是一个对已完成且稳定的资产持准备和愿意购买态度的买家。其运作机制如下：开发商建造一个购物中心，将其出售给房地产投资信托，获得一大笔现金，并利用这笔现金建造下一个购物中心。然后这个循环会不断重复——开发商的债务负担在每一轮中都不会加重。 真正的答案是一种单一策略，历经数十年、跨市场验证，且只要执行纪律，每次都能奏效：由发起人主导的房地产投资信托（REIT）扩张。该策略背后的原理很简单——绝不让资本闲置。 此策略有三种终结方式 世界已经足够长地检验了这种方法，以识别出三种截然不同的结果——这些结果并非由策略本身决定，而是由执行该策略的纪律性所塑造。 每个开发者都面临的问题 配方师以耐心和坚定不移的纪律应用该模型。每一处新物业都必须达到同样的质量标准：强劲的入住率、精心挑选的地理位置，以及真正符合当地市场需求的设计。其结果是单位分派的收益——即每年支付给投资者的金额——逐年稳步增长，过程中鲜有意外。 旧模式：建造 > 等待 > 借贷 > 再次建造 — 慢、昂贵且受限。 建造购物中心需要巨额资本。一旦建设完成并出租场地，这笔资本便被套牢，在数年间以月租金的形式缓慢回流。若按传统模式建造第二个购物中心，开发商必须等待、积累并借贷。增长缓慢，债务不断累积，大多数开发商从未拥有过超过 handful（一小把）的资产。 新模式：建造 > 销售给基金 > 回收现金> 再次建造 > 再次销售 — 更快、债务更少，且可无限重复。 让这一策略更强大的，是某种被称为 攀登者起步时拥有中等质量的资产，但制定了明确的计划以逐步提升资产组合。注入基金的每一处新物业都必须至少在某个重要方面优于现有平均水平——例如，更优越的地理位置、更优质的租户组合，或更符合其时代的业态。其启示很简单：这一策略并非专属于起步即拥有顶级资产的机构。只要具备持续改进的纪律，一次提升一个资产，任何机构都可以运用这一策略。 一个显著高于同地点独立购物中心的人均平方米收入数据。 但一个优质的零售核心店尚未到来。 这项地理博弈中最强大的要素，或许可以称之为“基础设施顺风”。在基础设施完成之前就投入开发的开发商，能够支付较低的土地和建设成本——然后在基础设施向公众开放后，捕捉到全部的收益。这种非对称回报，在已经饱和的城市中心是根本不存在的。 《过度扩张者》起初进展顺利——但随后允许增长压力凌驾于质量判断之上。物业在入住率尚未稳定时就进入投资组合。选址是为了速度而非实力。债务随着每一轮扩张而攀升。当逆风来临时——无论是来自经济衰退、疫情还是消费者信心的简单放缓——一个没有充足储备的基金发现自己陷入严重困境。损害早在麻烦变得可见之前就已经造成。 正确的提问不是“这里是个好位置吗？”，而是“这个位置实际需要什么？”这两个问题是根本不同的——而提出第二个问题的能力，是将优秀基金与卓越基金区分开来的关键所在。 二线城市才是真正的前沿 无人足够大声地讨论的风险 主要城市的黄金地段是房地产中最具竞争性的战场：土地昂贵，竞争对手根深蒂固，利润空间狭窄。相比之下，二线城市和旅游市场则是真实需求已存在，但优质供给尚未到来的地方。这个差距就是机遇。 同样的策略。三个不同层级的纪律。三种完全不同的结果。差别不在于是否增加新属性——差别在于增加什么，以及为什么增加。 这一策略在两个方向上都能放大结果。如果执行得当，随着时间的推移，价值的累积可以非常显著。但如果执行不当，损害会隐藏在表面之下——等到它变得可见时，纠正往往非常困难。 格式非装饰——格式驱动回报 质量稀释是缓慢扼杀的敌人。每当我们以低于现有投资组合平均质量水平向基金增加一项物业时，平均出租率就会略微下降，净物业收入收益率就会略微变薄，向投资者支付的年度收益增长也会略微放缓。单独来看，每一种影响都很容易被忽视。当它们在多轮扩张中累积起来时，综合影响就会变得显著恶化——有经验的投资者最终会注意到这一点，并相应地调整单位价值。 值得关注的三个地点类型：本十年 这项策略中最常被忽视的决策之一是资产形式——即开发物业的类型和设计。作为次级城市核心的购物中心，其目的与位于密集住宅区或旅游目的地的购物中心截然不同。在所有地方都套用同一模板，是这一行业中最常见且代价最高的错误之一。 • 每年接待两百万至五百万国际游客的旅游城市，却仍然缺乏一个世界一流的生活度假目的地。这些市场的消费能力已然存在——只是消费需求缺乏一个有吸引力的去处。 • 受基础设施驱动、获得新机场、铁路连接或重点大学的二级城市——正稳步吸引高收入居民和职业人士。 酒店与商场的组合是最具启发性的范例。这种模式融合了两种截然不同的访客群体：经常光顾的本地居民，以及虽然只来一次但每次消费额显著更高的游客。其结果是 值得关注的四个预警信号： • 沿着交通线路发展的新的城市增长走廊，人口密度正在上升 最后一项值得关注的风险是旅游业依赖型市场的宏观敏感性。新冠疫情表明，一个旅游城市的酒店和购物中心物业——在正常情况下看似具有高度韧性——几乎可能在一夜之间失去几乎所有收入。在旅游业依赖型地区投资资金必须持有比同行实质上更厚的财务储备。 未来十年，本地区最宏伟的购物中心目前可能还只是地图上的几个点——位于许多人都尚未知晓其名称的城市，等待着基础设施的完善，等待着一位足够自律、能够坚守阵地并执行世界已证明可行的计划的赞助商。 最新于2024年推出的项目，如今正将目光投向二线城市和专业化模式——这正是这一策略中一直存在最大机遇的地方。 策略已被证明有效。问题在于谁能执行。 为什么有些购物中心成为城市的脉搏，而另一些则悄然消失？ 与此同时，这个成熟的生态系统旁边存在着一些条件，这些条件很少能如此整齐划一地同时出现：二级城市和旅游目的地的真实供应缺口、基础设施在区域内稳步扩张、旅游业正在强势复苏，以及仍有大片市场领域有待整合。 分析始终如一地给出的答案，始终如一：正确的策略，并始终如一地执行。 那些购物中心不会是偶然建成的。 由赞助商驱动的房地产投资信托（REIT）扩张模式已在全球市场得到发现、测试和验证——但将该策略交给错误的人，它也屡次失败。复合者、攀登者和超越者都指向同一个结论： 这个资产是否让投资组合变得更好——或者这个资产仅仅是让投资组合规模更大？ 就泰国而言，如今的条件可能代表这一策略有史以来遇到的最有利环境。该国的购物中心房地产投资信托基金（REIT）生态系统由八家上市实体构成，其可租赁面积从约1.4万平方米到超过24万平方米不等，这些实体成立于2007年至2024年间，跨越了三代不同的发起人。最早的先驱者从零开始构建了这一体系。在房地产投资信托基金（REIT）改革时代，一个中周期浪潮激进地扩张。而最新加入者， 我们欢迎提问，如果您对我们的研究有任何疑问，或者需要一些房产建议，我们非常乐意收到您的来信。 近期研究 Managing Director+66 (0)2643 8223 Ext 300nattha.kahapana@th.knightfrank.com那他·卡帕纳 Chairman+66 (0) 2 643 8223 Ext 124phanom.kanjanathiemthao@th.knightfrank.com班农·坎查纳瑟瓦空 Senior Manager+66 (0)2643 8223 Ext 180ekkarach.t@th.knightfrank.com埃卡拉查·唐苏卡塞姆桑 +66 (0)2643 8223 Ext 188sunchai.kooakachai@th.knightfrank.com古华查伊高级总监 - 研究与顾问负责人