2026年度一季度 苏州写字楼市场报告

城市宏观背景|核心经济指标 2026年苏州经济实现良好开局，产业转型新动能加快释放 2 0 2 6年 苏 州 以“三 服 务”专 项 行 动 为 抓 手 ， 持 续 扩 内 需 稳 存 量 ， 工 业 生 产 加 快 ，济 实 现 良 好 开 局 。 三 驾 马 车 社 消 稳 定 增 长 ， 固 定投 资 稳步 回 升 ， 增 速 转 负 为 正 ； 外 贸 增 势 强 劲 ， 进 出 口 总 额 同 比 增 长2 7 . 3 %， 新 兴 市 场 开 拓 成 效 显 著 ， 全 市 对 共 建“一 带 一 路”国 家 进 出 口 同 比增 长5 0 . 7 %； 对 东 盟 、 欧 盟 进 出 口 同 比 分 别 增 长3 5 . 8 %、3 2 . 4 %。 产 业 转 型 方 面 新 兴 动 能 加 快 发 展 ， 高 技 术产 业 投 资 增 长1 3 . 6 %。 电 子 及 通 信 设 备 制 造 业 ， 航 空 、 航 天 器 及 设 备 制 造 业 ， 医 疗 仪 器 设 备 及 仪器 仪 表 制 造 业 ， 医 药 制 造 业 等 行 业 产 值 均 实 现 两 位 数 增 长 。 高 新 技 术 产 品 进 出 口 增 长4 6 . 8 %， 占 全 市 进 出 口 总 额 比 重 达5 9 . 7 %。 城市宏观背景|城市规划 苏州十五五规划发布，聚焦新兴产业与未来产业发展 Ø2 0 26年1月 ， 苏 州 十 五 五 规 划 重 磅 发 布 ， 规 划 强 调 实 施“苏 州 智 造”强 基 提 质 工 程 ， 目 标 是 保 持 制 造 业 比 重 高 于4 0 %， 建 设 具 有 国 际 竞 争 力 的“智 造 之 城”。 在 现 有 产 业 基 础 上 巩 固 提 升 传 统 产 业 ， 增 强 新 兴 产 业 竞 争 力 ， 培 育 壮 大 未 来 产 业 。 重 点 支 持 方 向 为 将 人 工 智 能 作 为 赋 能 制 造 业转 型 的 核 心 ，同 时 大 力 发 展 科 技 金 融 ， 推 动“科 创 指 数”融 资 联 动 ； 培 育 更 多 千 亿 级 规 模 上 市 企 业 ； 深 化 要 素 市 场 化 配 置 改 革等 。 Ø2 0 2 6苏 州 苏 商 大 会 上 苏 州 发 布 了《 苏 州 市 重 点 新 兴 产 业 和 重 点 未 来 产 业 名 单 》 与《 苏 州 市 构 建 一 流 营 商 环 境 行 动 方 案 （2 0 2 6年 ） 》两 份 重磅 文 件 。 进 一 步 明 确 了 下 一 阶 段 的 发 展 方 向 。 大 会 现 场 发 布 的 十 大 重 点 新 兴 产 业 和 十 大 重 点 未 来 产 业 ， 构 建 起“ 1 0 + 1 0 ”的 产 业 发 展 矩 阵 。 苏 州 十 大重 点 新 兴 产 业方 向 Ø十大重点新兴产业聚焦当下，旨在打造现代化产业新支柱。具体包括：生物医药及高端医疗器械、人工智能、半导体与集成电路、纳米新材料、高端仪器仪表与智能检测设备、具身智能机器人与工业母机集成化装备、光子和光制造、智能网联新能源汽车、先进光伏与新型储能、低空经济。 苏 州 十 大重 点 未 来 产 业方 向 Ø十大重点未来产业则着眼长远，抢占发展制高点。精准匹配苏州在科研、制造、产业配套等方面的现有优势，是今后极具成长潜力的新赛道，产业方向为：商业航天、生物制造、细胞与基因技术、6G装备与应用、量子科技、具身智能、氢能和新一代核能装备、脑机智能、前沿新材料、原子级制造。 城市宏观背景|城市规划 沪苏同城化发展，协同打造世界高端产业集群 Ø城 市 协同 发 展 方 面 ，2 0 2 6年 多 项 政 策 发 布 推 动 沪 苏 同 城 发 展 ，将“加 快 推 进 沪 苏 同 城 化”作 为 落 实 国 家 重 大 发 展 战 略 、 提 升 区 域 协 调 发 展的 核 心 抓 手 ， 强 调 主 动 服 务 上 海 发 挥 龙 头 作 用 。不 再 仅 仅 是 交 通 接 轨 ， 而 是 上 升 到 功 能 互 补 与 深 度 融 合 。 苏 州 定 位 为 上 海 科 创 中 心 和 产 业 生态 的 核 心 协 同 区 ， 特 别 是 在 人 工 智 能 、 生 物 医 药 、 集 成 电 路 等 关 键 产 业 链 上 实 现 的 深 度 绑 定 。 苏州“十五五”规划建议 江苏“十五五”规划建议 《上海大都市圈国土空间规划》草案发布 明确苏州在“一核四翼”格局中承担长江口世界级河口区的核心使命，并首次划定“嘉昆太跨界协同单元”，要求苏州与上海“深化同城化发展”，直接提升其区域能级。其中苏州被列为需要加快建设的“全国性综合交通枢纽城市”，同时苏州将成为多条关键战略性轨道的交汇点。规划要求重点完善苏锡常都市圈轨道网络，沪苏之间的通勤壁垒将进一步打破。 规划支持加快推进沪苏同城化发展。深度融入上海“五个中心”建设和上海大都市圈发展。推动科创平台合作、创新资源共享，增强上海—苏州科技创新集群的国际竞争力。协同打造集成电路、人工智能、生物医药、汽车、大飞机等世界级高端产业集群。积极对接上海东方枢纽国际商务合作区，进一步推动投资贸易自由化与便利化。强化交通基础设施互联互通等。 规划明确指出支持苏州与上海同城化发展，随着长三角一体化发展战略不断迈向深入，沪苏两地将进一步加强沟通、深化对接，把握同城化发展大方向，在优化区域营商环境上更加积极作为，更好促进市场要素便利流动，更好服务全国统一大市场建设。持续深化科技创新和产业创新跨区域协同，为长三角乃至全国提供高水平科技供给，在推进中国式现代化中作出两地的更大贡献。 城市宏观背景|产业政策 一季度政策举措密集出台，系统推进产业高端化转型与创新要素集聚 Ø一 季 度 ， 苏 州 发 布 了 一 系 列 政 策 ， 清 晰 勾 勒 出 其 持 续 优 化 营 商 环 境 、 夯 实 产 业 竞 争 新 优 势 的 系 统 部 署 。 市 级 层 面 强 化 顶 层 设 计 与 产 业 协 同 ，围 绕 新 型 工 业 化 、 智 改 数 改 等 重 点 方 向 出 台 系 统 性 行 动 计 划 ， 推 动“ 1 0 3 0 ”产 业 体 系 向 数 字 化 、 智 能 化 、 高 端 化 纵 深 发 展 。 区 级 层 面 则 突出 精 准 施 策 与 特 色 赛 道 培 育 ， 聚 焦 人 工 智 能 、 会 展 经 济 、 汽 车 电 子 、 数 据 要 素 等 细 分 领 域 发 布 专 项 扶 持 措 施 ， 在 创 业 扶 持 、 转 贷 服 务 、 场 景应 用 、 人 才 集 聚 等 方 面 落 实 精 细 化 政 策 ， 加 速 创 新 要 素 汇 聚 ， 优 化 产 业 发 展 生 态 ， 支 撑 重 点 产 业 集 群 核 心 竞 争 力 持 续 提 升 。 城市宏观背景|城市热点 特色产业集群成势，全面释放区域经济内生活力 高新区加速铺展总部经济落地 相城区推动智能制造产业落地 工业园区持续深化新兴产业建设 吴中区打造全国机器人产业集群第一区 全球智能机器人领军者玖物智能机器人研发生产总部项目于吴中开工，项目总投资10亿元，集研发中心、实验基地、运营总部、展示平台于一体，为吴中机器人+人工智能产业发展注入强劲新动能。3月，永馨宁具身智能核心部件研发生产项目签约，核心产品深度适配人形机器人关节、执行机构等核心部件，具备快速定制开发与批量交付能力，加速吴中区机器人产业集聚。 苏州光通信产业基地将落户苏州工业园区，聚焦光芯片、光材料、光器件、光模块等重点领域，打造集研发创新、生产制造、成果转化、产业协同于一体的光通信产业创新集群。项目总投资50亿元。同时，苏州维力医疗科创园二期开园，建筑面积13万㎡，赋能园区医疗大健康产业强链补链。快可光伏新建研发中心大楼竣工投产，推动园区光伏产业高质量发展。 今年以来，高新区总部项目呈现密集落地之势科技浓度高、产业辐射力强成为鲜明特点。同飞股份、云鲸智能、科瑞技术、顺造智能科技等总部项目签约落地。 与此同时，咖博士总部及全球研发制造中心、安驰控制研发总部、法奥机器人总部基地、诺瑞沃亚太总部及产业化基地项目等总部项目纷纷开工或投产，这些功能性机构和总部项目积厚成势，为区域高质量发展注入动力。 3月，立讯声学电子产品和汽车零部件项目投产，项目总投资120亿元，项目着力打造高度智能化、自动化的标杆厂区，以硬核制造实力为相城经济高质量发展贡献力量。一季度，相城区迅尔达高端智造产业园、光斯奥光电自动化装备生产基地、苏州顺兴精密模具新能源汽车零件部品等多个智能制造项目开工投产，为相城区智能制造产业高质量发展注入新的活力。 城市宏观背景|小结 2026经济实现良好开局产业转型动能加快释放 政策推动沪苏同城发展协同打造高端产业集群 多项政策规划落地发布重点发展新兴未来产业 各区特色产业集群成势全面释放区域经济活力 企业运行表现|企业总数 2026年苏州在营企业数量稳定增长，增长速度有所增加 Ø2026年一季度苏州在营企业稳定增长，截至3月31日，苏州市注册在营企业总数1,023,833家，同比增长1.13%，增速较去年同期有所增加。但从企业迁址来看，外市迁入苏州的企业数量同比下降13.3%，且仅比迁出企业数量多27家。 Ø2026年一季度市内新增企业数量为24,618家，迁入企业357家，注销企业13,167家，迁出企业330家。一季度新注册的企业中，批发和零售业企业持续活跃，数量占比达到了31.5%；其次为科学研究和技术服务业，数量占比达到了25.7%，其中质检技术服务类企业表现亮眼，新注册企业数量在科学研究和技术服务业中占比高达68%，生产性服务业的需求显著。 企业运行表现|新增企业 新增企业数量持续下降，政策激励注销企业减少 Ø2026年一季度苏州新增企业数量为24,618家，同比下降1.2%，但相较24年增长近20%，企业数量稳定增长； Ø从注销企业看，一季度注销企业数量有所减少，相较去年同期下降了10.3%。多项政策激励与企业业务调整下，部分企业经营状况开始出现好转。但传统批发与零售业，如服装、设备、材料等行业企业仍为注销主力，批发零售业企业退租数量整体占比达到32%。 企业运行表现|企业迁址 迁入企业增速降低，迁出企业数量持续高位 Ø从企业迁入数据看，一季度其他城市迁入苏州企业数量为357家，同比下降13.3%，外来企业数量持续减少； Ø从企业迁出数据看，苏州迁出企业数量连续三年增长，2026年一季度迁出企业数量仍处高位。其中技术服务以及批发零售行业迁出企业占比达70%，上海、无锡及南京为迁出企业的首选城市，三个城市迁出企业占比达到43%。 企业运行表现|迁入来源 企业多在周边城市流动，对于外省企业吸引力不足 Ø从迁入企业来源看，一季度从省内城市迁入苏州的企业占比高达62%，一线城市及周边临近省份迁入企业占比达到30%，其他剩余城市迁入企业数量仅有8%，对于外省外市的企业吸引力不足。迁入苏州企业数量前三的城市为上海市、南京市及无锡市，三市迁入企业占比超过40%。 Ø从迁入企业区域落位来看，苏州新迁入企业仍然更加青睐园区，其次为吴中区和昆山市，相城区在多个处于强势招商期的新项目发力下，本季度表现亮眼。 企业运行表现|区域表现 各区在营企业数量有所增长，常熟及工业园区表现亮眼 Ø一季度苏州各区在营企业数量均有所增长。在营企业增加数量最多的区域仍为吴中区，其次为常熟市及工业园区，两个区域企业增长数量分别同比增加82%及73%； Ø年内在营企业数量增速最快的区域为常熟市，企业增长速度达到了2.3%。2026年企业数量增长态势稳定。工业园区增长速度位列前三，新增企业中服务业企业占比达到了56%，以生产性服务业以及咨询、人力等