2026年韩国投资者意向调查报告

韩国投资者意向调查 执行摘要 世邦魏理仕于2025年11月至12月开展了其2026年亚太区投资者意向调查。该调查收集了该地区422名受访者的见解，涉及他们对未来一年房地产投资前景、主要风险、首选策略及行业的看法。 本报告分析了参与调查的77位韩国投资者的观点与展望，为2026年国内商业地产市场提供了全面概述。 崔尚薰 首席市场主管，韩国 尽管面临持续的国内外挑战，今年韩国投资者的购买意向再次创下新高。然而，央行降息的步伐和方向的不确定性重新成为重大风险。买卖双方的价格预期差距，以及不断上涨的劳动力和建筑成本，也继续构成挑战。 2025年，韩国商业地产投资市场交易额创下历史新高，约为34万亿韩元，这主要得益于降息后借贷条件改善以及战略投资者（SI）的积极参与。考虑到基数较高以及宽松货币政策即将结束，世邦魏理仕预计，2026年韩国商业地产投资额将温和下调，预计较上年下降5-10%。 崔莱惠 研究主管，韩国 2026年韩国投资者意向调查 首选策略与领域 投资者买卖意愿 跨境投资优选目的地 增值投资策略连续第三年仍是最受欢迎的投资策略。 韩国投资者的净买入意愿比亚太地区平均水平高出14%。 关键发现 内容 01 投资者买卖意向 02 优先投资策略与行业 03 行业展望 04 海外投资趋势 05 ESG与商业地产投资 06 回复者画像 01投资者买卖意愿 购买意向达到新高；投资量将进行调整 今年的调查发现，74%和43%的受访者分别计划扩大其买卖活动。这些数字分别比去年增长了12个百分点和4个百分点，再次创下历史新高，标志着投资情绪的显著反弹。 网络购买意愿上升了8个百分点至31%，巩固了韩国作为主要买方市场的地位，并证实了强劲的投资需求。预计未来一年，优质资产购买竞争和交易活动将进一步加剧。 2025年，商业地产交易额达到约34万亿韩元，轻松超越了2024年创下的前纪录。这一数字远超2021年低利率时代高峰时录得的21万亿韩元，表明即使在利率高企的背景下，市场对资产基本面和利率稳定的信心也在推动市场活动。在办公领域，SIs（特殊目的机构）占到了36%的购买活动——该领域代表了超过70%的总交易额——成为了一个关键驱动力，增强了市场结构韧性，超越了资产管理公司在传统上的主导地位。 2025年交易额创纪录激增所带来的高基数效应，加之韩国宽松货币政策将结束的信号，表明今年投资额将经历下调。预计韩国商业地产投资额同比将下降约5-10%。 大多数投资者打算维持购买活动。 预计2026年韩国商业地产投资活动将保持强劲，83%的受访者计划增加其投资配置。这比前一年（79%）有所上升，表明大多数投资者在收购方面仍保持积极态度。只有3%的受访者计划减少其投资规模。 利率稳定（31%）被认为是投资活动的主要驱动力，同时盈利指标显著飙升，与去年相比，受访者占比大幅增加。具体而言，对潜在租金增长的预期达到10%，较去年增长了5倍以上，反映了资本增值的信心。这表明投资者关注点已转向通过改善资产基本面（如租金上涨）来获取实际收益，而非简单的融资成本降低。价格调整预期（24%）超过了困境资产机会的兴趣（15%），表明以优质资产和合理定价为中心的实用购买策略将主导市场。在此背景下，今年将看到一个由强烈的购买意愿和盈利改善预期驱动的活跃投资市场。 预计市场重组将加速，其特点是资本集中于优质资产，并对竞争力较弱的房产进行选择性价格调整。 利率不确定性重新成为最大挑战 投资者今年的风险管理重点在于宏观经济和金融指标。国内投资者将央行政策视为2026年投资的最大障碍，关于降息的步伐和方向的不确定性再次成为首要问题。 相比之下，尽管价格预期差距和不断上涨的建造成本（与去年相比略有缓和），宏观经济和金融指标是唯一出现担忧加剧的类别。具体而言，央行政策（45%）、持续通胀（22%）、杠杆可得性（21%）和汇率波动性（16%）均有所上升。这种选择性增加表明，投资者认为宏观经济不确定性比简单的市场供需失衡构成更严重的威胁。 在金融风险防范意识增强的背景下，对价格峰值的看法不一可能会延长今年交易达成的所需时间。如果购买需求未能达到目标价格，预计卖家将通过灵活策略（如延长资金到期日或寻求再融资）来协调其退出时机。 尽管亚太地区的投资者将地缘政治不确定性视为今年最大的挑战，但只有8%的韩国受访者表示认同，这凸显了不同的风险认知。鉴于过去已历经各种外部冲击和地缘政治危机，投资者已认识到，市场对宏观经济危机和资本市场波动的敏感度远高于直接受到地缘政治问题的影响。 投资者更关注严格的贷款审查标准 尽管对金融指标波动性和央行政策的担忧持续存在，但与去年相比，韩国的整体融资环境已显著改善。今年调查中，提及新贷款利率上升成本以及因资产价值下降导致再融资风险（这些因素此前曾是主要市场风险）的受访者比例下降了一半，表明融资市场的僵化状况已有所缓解。然而，利率方向的不确定性仍然是主要制约因素。 尽管对更宽松的融资环境的期待日益增长，但与去年相比，投资者对贷款人严格贷款审查的担忧急剧增加。尽管CBRE 2025年韩国贷款人意向调查发现，贷款人预计将寻求更积极的贷款机会，但投资者预计贷款人将加强其选择性策略，在审查过程中更密切地审视资产质量、地理位置和租户信用状况。这一转变似乎源于贷款人计划采用更复杂和选择性的流动性供应策略来管理资产稳健性，尽管他们表现出积极的投资意愿，但同时也面临着如逾期率上升等风险。 国内投资者今年将贷款人的视角和严格审查立场视为一个比资产盈利能力或基本面周围的不确定性更为重要的变量。因此，通过展示复杂的投资策略和稳健的数据来说服贷款人，预计将成为未来获得顺利融资的核心竞争优势。 图9：2025年央行政策利率预期方向预计利率将维持在市场预期以上 反映投资者对央行政策的担忧，预计韩国银行（BoK）2026年的货币政策将维持宽松立场，但在削减（利率）步伐上，将比市场预期采取更为谨慎和保守的态度。 根据调查，96%的受访者预计利率已触顶并将趋于稳定，呈现轻微下行趋势。对利率小幅下调（不到50个基点，即40%）或维持不变（38%）的预期是主流观点。鉴于家庭债务风险和房地产市场波动，人们认为更有可能的是逐步调整，而非急剧转向，或者紧缩周期将得以延长。 鉴于该调查是在去年年底进行的，当时关于降息的预期可能未能完全捕捉到当前宏观经济变量。近期油价飙升以及由地缘政治风险加剧所驱动的通胀压力，正导致国内汇率和利率路径的波动性加剧。为此，韩国银行（BoK）维持了谨慎立场——连续六个会议周期维持利率不变——在家庭债务和房地产市场波动等约束条件下，平衡价格稳定与经济复苏。 利率趋势的波动性增加，可能会提高那些预期借贷成本将明显下降的投资者对于再融资和新收购条款的不确定性。这反过来又可能成为一种实际约束，限制市场流动性和交易活动。 02首选投资策略与领域 增值策略的拓展与投资组合再平衡 当被问及今年偏好的投资策略时，国内投资者越来越青睐增值策略，通过积极资产增值来最大化回报。今年，将增值策略列为首选的受访者比例达到43%，这标志着显著且持续的上升。相反，对房地产债务和困境资产策略的兴趣有所收缩，这些策略在经济下行期通常能吸引更多关注。 就资产类别偏好而言，传统核心投资产品——办公行业的受欢迎程度持续下降，降至27%。这代表了一个急剧的下滑，不到2023年记录水平的半数，因为对租金峰值、租赁需求放缓以及大规模新供应迫在眉睫的担忧，对投资情绪施加了下行压力。相比之下，物流设施保持了25%的偏好，显示出稳健的需求，这得益于租赁市场的稳定，以及供需失衡的缓解，同时还有对新国内盲基金的预期。 投资者正日益多元化其投资组合，以应对社会结构变化和产业增长潜力，导致对另类领域的配置出现显著扩张。为克服传统资产回报停滞的问题，投资者正转向具有更高增长潜力的新资产类别，以分散风险并确保额外的收入来源。数据中心作为继办公楼和物流业之后的重点投资领域迅速崛起，占比达22%，而酒店业则呈现稳步上升的趋势，这得益于旅游业明显的复苏。尽管相关政策不确定性仍在，但共享居住资产的兴趣也在增加，尤其是在开发项目中。 对替代性领域兴趣的广泛性衰退 与今年调查中观察到的投资组合多元化趋势——即向数据中心和酒店等特定行业集中——形成对比的是，国内投资者对另类投资领域的整体偏好已有所减弱。这一趋势在亚太地区普遍可见，表明投资者正采取谨慎立场，在不确定的市场环境中，更倾向于以成熟资产为中心进行保守的投资组合管理。 尽管房地产债务和养老生活——这两个此前备受国内投资者青睐的领域——仍位居前列，但与去年相比，它们分别录得了13%和19%的显著下滑。这一转变表明，投资者现在正根据实际运营风险重新评估盈利能力，不再像以往那样仅凭利率高位和人口结构变化等宏观主题驱动投资决策。今年，对生命科学和个人存储设施的关注度也跌至个位数，进一步远离了国内投资者的主要兴趣点。 世邦魏理仕预计，2026年韩国商业地产市场将出现对另类领域更为严格的筛选过程，这与传统资产的价值回升形成对比。投资者可能不会单纯依赖新兴资产类别的增长潜力，而是会密切审视实际盈利能力和风险，并选择那些具有明确退出路径的资产。这预计将进一步加剧另类投资领域中资产与市场之间的两极分化。 图15：2026年各行业投资者对价格调整的预期数据中心数据中心引领的普遍预期价格将上涨 2026年，国内投资者预计具有明确增长潜力的资产将出现显著价格上涨，尤其是办公楼和物流地产。超过半数的受访者预测，除零售业外，主要行业的价格今年将上涨。由人工智能产业发展驱动的数据中心战略价值显著影响了估值预期，88%的受访者预期价格将上涨——这是所有资产类别中最陡峭的上行趋势。 对办公行业的激进价格升值预期主要集中在增值策略上。大约54%的受访者预期增值资产的价格将上涨，多数人预计将获得10%至30%或更高的显著收益，凸显了通过资产增值来最大化价值的关注点。核心办公物业也显示出较强的向下刚性，90%的受访者表示价格将上涨或维持在当前水平。 物流行业情绪出现回暖，克服了此前对市场下滑的担忧。56%的受访者预测资产价格将上涨，其中很大比例预计将反弹10%至30%。这被解读为供应和需求趋于稳定的反映，同时也体现了随着供过于剩问题逐渐缓解以及电子商务市场持续扩张，人们对租金增长的预期。 对于需求复苏后交易活动增加的酒店，以及作为年轻一代新型居住模式的合租社区，超过三分之二的受访者预计将基于稳健的经营收入实现资产价值稳定增长。 收益率进入下行稳定阶段 2026年，国内投资者对资产价格普遍看涨的预期预计将导致收益率（资本化率）下行企稳，进而推动资产价值重估。根据CBRE研究部门的收益率追踪及内部专家分析，各行业普遍感知的收益率趋势近期已转为下行，预示着资产价值有望增长。 尽管利率波动，办公楼持续维持着最低的收益率水平，且调整空间极为有限。虽然物流和酒店相比办公楼具有更高的收益率，但由于风险认知的放松导致要求的收益率上限下降，预计资产价值将重新评估。对于数据中心——投资者对资本增值预期最为突出的领域——预计收益率将在-5%的中间区间，确立其作为稳定投资目的地的地位。 预计BoK将保持谨慎，维持当前利率一段较长时间，以管理家庭债务和地缘政治紧张局势等金融稳定风险。这与降息预期相反，表明可能进入一个持续时间更长的平台期。因此，2026年可能会在整体稳定的情况下出现选择性收益率下降，市场将更关注优质资产和复杂的回报结构，而非剧烈的价格波动。 尽管2025年的降息推动了投资，预计今年将伴随整体稳定出现选择性收益率下降，这与保守的货币政策相符。因此，市场预计不会经历剧烈的价格波动，而是会看到对优质资产的投资增加，以及收益结构的更加复杂化。 03行业前景 2,500办公室投资正转向图18：平均每笔交易价格更大的核心资产 如前所述，在行业偏好调查中，人们对办公室（传统核心资产）的兴趣保持在27%的温和水平，延续了下降趋势。