凤凰股份：2022年半年度报告

公司简称：凤凰股份 江苏凤凰置业投资股份有限公司2022年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人林海涛、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内公司不进行利润分配及公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节管理层讨论与分析”之“五、其他披露事项”中（一）可能面对的风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................7第四节公司治理...........................................................................................................................22第五节环境与社会责任...............................................................................................................23第六节重要事项...........................................................................................................................24第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................33第八节优先股相关情况...............................................................................................................36第九节债券相关情况...................................................................................................................36第十节财务报告...........................................................................................................................37 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况变更简介 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 √适用□不适用 营业收入变动的主要原因：主要是由于本期宜兴项目住宅交付量大于上年同期其他项目交付量，收入较上年同期有较大幅度增加。 归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因: 1、本期宜兴项目住宅交付，商品毛利高于去年同期交付的商品。2、本期确认应收南京证券分红收入。 基本每股收益变动的主要原因：同“归属于上市公司股东的净利润”变动的主要原因。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 (一)所属行业情况 2022年上半年房地产行业经历了一段艰难时间，在销售、交付、偿债等诸领域遭遇前所未有的挑战。上半年因上海疫情的爆发及全国各地点状疫情的加剧，房地产销售大幅下降。面临严峻 形势，5、6月份地产政策进入密集出台期，限购、限贷等层面的政策放开更加积极，通过限购区域调整、增加多孩家庭及父母投靠购房资格、首付比例下调、放宽认房认贷标准等举措综合降低购房门槛，松绑边界逐步拓展，但调控本质始终是追求稳定而非刺激，所以短期的回暖也并不代表市场已经发生了本质转变，目标与实际尚有较大差距。展望后续，政策大概率将追求动态平衡，整体处于政策与基本面复苏相互印证的窗口期。 据国家统计局数据显示：2022年上半年，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%，其中住宅投资51804亿元，下降4.5%。房地产开发企业房屋施工面积848812万平方米，同比下降2.8%。其中，住宅施工面积599429万平方米，下降2.9%。房屋新开工面积66423万平方米，下降34.4%。其中，住宅新开工面积48800万平方米，下降35.4%。房屋竣工面积28636万平方米，下降21.5%。其中，住宅竣工面积20858万平方米，下降20.6%。 上半年商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。6月末，商品房待售面积54784万平方米，同比增长7.3%。其中，住宅待售面积增长13.5%。（数据来源：国家统计局） (二)主要业务 公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。 （三）经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需型和改善型需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，涵盖文化MALL综合体，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。围绕主营业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，因地制宜，积极研究养老社区的建设与运营，为公司产业转型的方向进行探索。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 (一)体制优势 公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。 （二）文化品牌优势 公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城市文化事业的发展，实现了物质和精神文明的双赢。 公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。 （三）养老资源优势 近年来公司积极践行转型布局，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式，使居家养老与机构养老紧密结合，相互支撑，相互补充，形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，建立新的利润增长点和先发竞争优势，努力成为业内领先企业。 （四）资金优势 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦通过减持部分南京证券股票、出售华夏证券ETF回收现金，保证了公司正常经营资金流动顺畅，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。 （五）管理优势 公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。 三、经营情况的讨论与分析 （一）公司开发项目进展情况 2022年上半年，公司在建项目2个，总建筑面积约39.8万平方米。 1.镇江凤凰和颐居项目：占地133亩，总建筑面积约22.6万平方米，总投资额为205,294万元，2022年上半年实际投资额约为7632.12万元。宗地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，可建地上计容建筑面积15.984万平方米，地下约6.45万平方米。规划有19栋低密度品质住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。地块方正，区位优越。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设，截至2022年6月底，6栋高层在施工，其中22号楼已到地上14楼，计划今年主体结构封顶；洋房区域正在进行室外配套施工。受房地产行业环境变化的影响，镇江公司调整 以准现房入市，用高品质实景呈现，选择在政策面、市场面、价格水平等综合环境较好的时机入市。2022年四季度局部竣工验收，预计2023年开始销售。 2.宜兴凤凰怡然居项目：占地283亩，总建筑面积约17.2万平方米，总投资额为138078.00万元，2022年上半年实际投资额为：591.60万元。产品类别为低密度品质住宅、低层双拼别墅，项目配套有活动中心，康复医养中心，该项目为公司进军养老产业的试点项目。一期1、2组团多层洋房已于2018年交付、二期4组团低层住宅于2022年一季度交付、三期3组团计划于2022年12月交付、四期活动中心与物管用房已完成建设，医疗保健及康复中心正在主体建设中。 （二）公司已完工项目去库存情况 2022年上半年，公司采取各种措施及方法，“一城一策