中南建设：2022年年度报告

2022年度报告 2023年04月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事长陈锦石，董事、副总经理、财务总监辛琦声明：保证2022年度财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。 本公司主营业务包括房地产开发和建筑施工，需要遵守从事房地产业务和从事土木工程建筑业务相关披露要求。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...........................................................................................................................................................1第二节公司简介和主要财务指标.......................................................................................................................................................4第三节管理层讨论与分析...................................................................................................................................................................7第四节公司治理.................................................................................................................................................................................37第五节环境和社会责任.....................................................................................................................................................................47第六节重要事项.................................................................................................................................................................................48第七节股份变动及股东情况.............................................................................................................................................................63第八节债券相关情况.........................................................................................................................................................................66第九节财务报告...................................................................................................................................................................................72第十节备查文件目录.......................................................................................................................................................................271 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：无公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：无 江苏中南建设集团股份有限公司2022年度报告 营业收入扣除情况 七、境内外会计准则下会计数据差异：无 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 第三节管理层讨论与分析 一、经营环境 2022年国内需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力持续，国际经济政治环境日趋复杂，俄乌战争加剧格局动荡，全球产业链和供应链面临重大挑战；美元快速加息进一步引发全球连锁反应，世界经济下行的风险加大。 针对复杂、不确定的环境，国家果断应对、及时调整，动用近年储备的政策工具，靠前实施既定政策举措，坚定不移推进供给侧结构性改革，出台实施稳经济一揽子政策和接续措施，部署稳住经济大盘工作，突出稳增长稳就业稳物价，推动经济企稳回升。全年实现国内生产总值121.0万元，同比增长3%。 但国内经济增长的基础还不牢固，发展仍面临诸多挑战。2022年全国城镇新增就业仅1206万人，创十年来的新低，而全国人口也出现了负增长。全国社会消费品零售总额44.0万亿，同比下降0.2%。需求不足矛盾突出，民间投资和民营企业预期不稳。而全球通胀仍处于高位，世界经济和贸易增长动能减弱，阵营对抗和外部打压遏制不断上升，外部环境不确定性也进一步加大。 不过党的二十大和中央经济工作会议已经指明了方向，2023年国家将继续完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展；将坚持稳字当头、稳中求进，保持政策连续性稳定性针对性，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。将更好统筹国内国际两个大局，统筹发展和安全，全面深化改革开放，大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，持续改善民生，保持社会大局稳定，扎实推进中国式现代化。 房地产行业 2022年房地产市场持续调整，行业继续在非良性循环中挣扎。虽然从2021年中央经济工作会议已经提出加强预期引导，支持更好满足购房者的合理住房需求，防范化解风险，国家也下调5年期LPR，并加强了对新市民的相关配套政策，各地也因城施策，调整了之前的调控措施，出台各项鼓励合理住房需求的政策，并灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款，保交楼、稳民生。国家第三季度还下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点；阶段性调整差别化住房信贷政策；并推出支持居民换购住房有关个人所得税政策。7年来首调调首套公积金贷款利率，8年来再松首套房贷利率下限，12年后重启换房个税优惠。 但政策的落脚点更多在刺激需求，保市场主体导向并不针对地产行业，政策工具箱和阶段性信贷政策更多限于项目，7月停贷风波后，2022年开始的行政化的预售款监管政策执行，不仅没能优化，反而得以强化，企业的自主空间收缩。如果只考虑需求，不注重改善满足需求的能力，预期难以改变。 2022年全国商品房销售面积13.6亿万平方米，同比下降24.3%，商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%。全国土地购置面积同比下降53.4%，房屋新开工面积同比下降39.4%。全国房地产开发投资也出现了两位数的同比下降，同比降低10.0%。更多房地产企业爆发债务危机。 面对复杂的环境，国家扩大民营企业债券融资支持工具，支持房地产民营企业发债融资，调整优化房地产企业股权融资。2022年中央经济工作会议进一步阐述了房地产在国民经济中的重要地位和作用，要求确保房地产市场平稳发展，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 随着政策导向进一步明确，2023年1~2月份全国商品房销售金额1.5万亿元，同比仅下降0.1%，其中住宅销售金额1.4万亿，同比实现3.5%的增长。相信随着预期的改变，行业将迎来新的发展阶段。 建筑行业 受房地产行业深度调整、房企信用风险增加等因素影响，2022年建筑行业的增长也有所放慢，全年全国建筑企业新签合同额36.6万亿元，同比增长6.4%；建筑业总产值31.2万亿元，同比增长6.4%；竣工产值13.6万亿元，同比增长1.4%，总产值和竣工产值增速都大幅低于2021年。 2023年，国家着力扩大国内需求，将加快实施“十四五”重大工程，开展城市更新行动，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，建筑行业将迎来新的机遇。 江苏中南建设集团股份有限公司2022年度报告 二、经营情况 （一）总体情况 房地产业务 2022年公司房地产业务受到市场调整和行业非良性循环的深刻影响，全公司合同销售金额649.2亿元，销售面积543.2万平方米，同比分别减少67.1%和63.0%，平均销售价格11,951元/平方米，同比下降11.1%。在销售金额中一、二线城市占比47%，同比略有上升。 2022年公司实现新开工面积189.4万平方米，同比减少超过80%，完成竣工面积740.5万平方米，同比减少27.4%。 虽然竣工规模下降，但由于并表比例有所增加，公司2022年房地产业务结算收入502.6亿元，同比减少10.33%，降幅明显低于竣工规模。公司全年加大了现房库存的去化，降低预售监管政策严厉执行的影响，增加更多自由现金，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。全年公司房地产业务结算毛利率1.34%，同比减少9.35个百分点。 截止2022年末，公司全部开发项目473个，其中在建项目规划建筑面积合计约2,268万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约836万平方米，可竣工资源总面积3,104万平方米，其中一二线城市面积占比约35%，三四线城市面积占比约65%。期末公司合并报表范围内已售未结算资源1128.5亿元，是2022年结算收入的2.3倍。 建筑业务 受非良性循环影响，2022年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额仅34.8亿元，同比减少超过80%。公司的收入确认也受到影响，2022年公司建筑业务营业收入94.8亿元，同比下降62.3%。公司针对部分业主的风险拨备也有所增加，这影响了公司的利润水平。2022年公司建筑业务综合毛利率-11.01%，同比下降17.44个百分点。 面对市场的冲击，公司积极应对挑战，努力实现稳健发展。2022年末公司有息负债475.5亿元，比2021年末减少147.2亿元，不依赖有息负债发展模式的价值进一步体现。同时公司保持了良好的现金流状况，全年经营性现金流入595.8亿元，是一年内到期的各类有息负债的2.6倍。年内经营活动产生的现金流量净额62.5亿元，持续保持正值。2022年末公司货币资金137.5亿元，比2021年末减少86.6亿元，减少幅度明显小于有息负债。 受两个核心业务都大幅调整影响，公司2022年营业收