2025辰兴发展年度报告

ANNUAL REPORT2025 CONTENTS目錄 2公司資料4財務摘要5主席報告10管理層討論及分析24董事及高級管理層履歷29董事會報告43企業管治報告64環境、社會及管治報告119獨立核數師報告126綜合損益表127綜合全面收益表128綜合財務狀況表130綜合權益變動表132綜合現金流量表134財務報表附註219五年財務摘要221Corporate Information223Financial Highlights224Chairman’s Statement230Management Discussion and Analysis244Biographies of Directors and Senior Management249Directors’ Report263Corporate Governance Report284Environmental, Social and Governance Report339Independent Auditor’s Report346Consolidated Statement of Profit or Loss347Consolidated Statement of Comprehensive Income348Consolidated Statement of Financial Position350Consolidated Statement of Changes in Equity352Consolidated Statement of Cash Flows354Notes to the Financial Statements439Five Year Financial Summary 公 司 資 料 田華先生（主席）裘永清先生高建華女士 白選奎先生（主席）白武魁先生白國華先生董世光先生 田華先生（主席）高建華女士白選奎先生 田華先生裘永清先生高建華女士 白選奎先生（主席）裘永清先生高建華女士 李謝佩珊女士（於二零二六年三月二十七日辭任）區泳嫻女士（於二零二六年三月二十七日獲委任） 香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師香港中環干諾道中111號永安中心25樓 白國華先生李謝佩珊女士（於二零二六年三月二十七日辭任）區泳嫻女士（於二零二六年三月二十七日獲委任） 有關香港法律競天公誠律師事務所有限法律責任合夥 有關中國法律山西鼎正律師事務所 公 司 資 料 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681 Grand CaymanKY1-1111, Cayman Islands Cricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681 Grand CaymanKY1-1111, Cayman Islands 中華人民共和國（「」）山西省晉中市榆次區安寧大街18號 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716舖 香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心40樓 香港聯合交易所有限公司（「」） 2286 中國工商銀行股份有限公司中國招商銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司山西銀行股份有限公司 www.chen-xing.cn 財 務 摘 要 辰興發展控股有限公司（「」）董事（「」）會（「」）謹此向本公司股東（「」）宣佈本公司連同其附屬公司（統稱「」）截至二零二五年十二月三十一日止年度（「」）的經審核年度業績連同截至二零二四年十二月三十一日止年度的比較數字。 —報告期內本集團已簽約銷售額約人民幣160.6百萬元，相應的已簽約建築面積（「」）約19,410平方米，較去年同期分別減少約26.3%及減少約41.3%；—報告期內本集團的收入約人民幣152.9百萬元，其中來自物業開發的收入約人民幣151.6百萬元；—報告期內本集團的毛虧損約人民幣63.3百萬元，其中來自物業開發的毛虧損約人民幣64.6百萬元；—報告期內本集團的淨虧損約人民幣271.6百萬元，其中本公司母公司擁有人應佔淨虧損約人民幣271.3百萬元；—於報告期末，本集團土地儲備的總建築面積達到約2,116,996平方米及土地儲備的平均成本每平方米約人民幣881.7元；—報告期內本集團的已簽約平均售價（「」）每平方米約人民幣8,274.1元；—報告期內本公司的每股基本虧損約人民幣0.45元；及—董事會已決議不宣派截至二零二五年十二月三十一日止年度的末期股息。 主 席 報 告 尊敬的各位股東： 本人謹代表董事會提呈本集團截至二零二五年十二月三十一日止年度的全年業績。 二零二五年，中國房地產市場依然是「穩中求進」的政策主基調，二零二五年房地產市場是從深度調整向新發展模式平穩過渡的關鍵一年。政府全面推進房地產行業高質量發展，在開發、融資、銷售等方面出台了一系列政策以構建房地產發展新模式。政府以建設「好房子」作為產業轉型核心方向，確立了從數量增長向品質提升的轉型路徑。地方政府因城施策的力度持續加大，增加不同類型住房供給，一線城市調整普通住宅標準，降低交易成本；多數二、三線城市取消住房限購限售條件，政策重心轉向「去庫存」和「穩房價」。 在土地供應方面，二零二五年的土地市場在供需雙方謹慎態度下，整體土地市場成交總量較低，地方政府採取「縮量提質」的供地策略，調減了住宅用地供應計劃，尤其是減少了去化週期較長區域的土地出讓。同時，土地供應結構進一步優化，保障性住房和租賃住房用地佔比繼續提升，部分熱點城市在核心區域推出少量優質地塊，以提振房地產企業拿地意願。房企投資策略高度趨同，拿地方向為核心城市的核心地段。一、二線城市核心地段的優質地塊仍能吸引多家房企競拍，但整體溢價率控制在理性區間，多數地塊以底價或低溢價成交。而非核心區域、三、四線城市的土地市場則普遍冷清，市場化房企拿地意願持續低迷。 主 席 報 告 從房地產行業來看，整體行業深度分化，集中度進一步提高。房地產行業整體呈現出政策框架成熟、市場分化加劇、企業轉型深化三大特徵。頭部房企憑藉融資優勢和品牌信譽，市場份額持續提升，成為土地市場和銷售市場的主力；而多數民營房企仍在致力於化解債務和保交樓。在業務模式上，房企從單一「開發銷售」向「開發+運營+服務」轉型的步伐加快。商業地產、長租公寓、代建及城市運營等行業形式競爭加劇。同時，行業數位化轉型進入發展期，科技賦能貫穿從設計到運營的全鏈條。二零二五年全年市場銷售規模同比持平或微增，在行業全年去庫存的核心基調下，新開工、竣工面積均延續下降趨勢，整體市場分化突出，一線城市和部分核心二線城市市場活躍，新房高端改善項目去化良好，房價整體保持平穩。三、四線城市在人口外流與庫存壓力下，市場依舊低迷，房價延續小幅下行態勢。消費者置業行為高度理性，更加關注現房銷售與產品實際交付力，「品質」成為購房決策的核心關鍵字。 總體來看，二零二五年中國房地產行業雖尚未具備全面復蘇的穩固基礎，但行業進入更加健康、平穩和高質量的發展新階段。面對複雜嚴峻的外部環境與深刻的行業變革，本公司緊跟政府政策導向，在董事會和經營層的領導下，及時調整經營策略，迅速轉換發展思路，快速邁入以高質量發展為核心的新賽道。二零二五年本公司在多個下項目成功打造了「好房子」建設示範區，獲得國家和省級層面的高度認可，並榮獲多項重要獎項。 但由於本公司銷售市場仍主要集中在三、四線城市，二零二五年銷售業績面臨較大壓力。這些城市的房地產市場在經過前幾年的調整後，整體逐步趨穩。由於庫存積壓較少，二零二五年新開工面積維持在較低水準，銷售總額雖未達預期，但整體風險依然處於可控範圍。 與此同時，本公司持續加大對市場需求及改善型產品的研究力度，圍繞「好房子」建設所涉及的新材料、新技術展開深入研討，並進一步增加對綠色建築和智能化社區的投入，以更好滿足市場對高品質住宅日益增長的需求。總體而言，儘管二零二五年房地產市場環境依然複雜多變，本公司憑藉靈活的經營策略保持了穩健運營，為未來的可持續發展奠定了扎實基礎。 主 席 報 告 於報告期內，本集團已簽約銷售額約人民幣160.6百萬元，較去年同期減少約26.3%；簽約總建築面積分別約19,410平方米，較去年同期減少約41.3%。 於報告期內，本集團實現收入約人民幣152.9百萬元，較去年同期減少約87.2%，其中來自物業開發的收入約人民幣151.6百萬元，較去年同期減少約87.3%。本公司母公司擁有人應佔淨虧損約人民幣271.3百萬元，較去年同期增加約67.2%，該增加主要是由於物業開發收入大幅下降使得毛利大幅下降及持作出售的已竣工物業和開發中物業撇減增加所致。 於報告期末，本集團的土地儲備面積約2,116,996平方米。 董事會已決議不宣派截至二零二五年十二月三十一日止年度的末期股息。 展望二零二六年，中國房地產市場將在二零二五年平穩運行的基礎上，繼續沿著「房住不炒」的定位和高質量發展的主基調，進入房地產行業深度調控階段，政府將加大推進房地產發展新模式的政策和制度建設，整體政策環境將更加成熟。地方政府仍然以因城施策控增量、去庫存、優供給為主要出發點，探索多管道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等。同時優化保障性住房供給，加快城市更新，降低合理購房需求的門檻，滿足不同群體的居住需求。將繼續有序推動安全舒適綠色智慧的「好房子」建設，實施房屋品質提升工程和物業服務品質提升等行動。 主 席 報 告 預計二零二六年改善型住房需求將成為最主要的市場銷售增長點。隨著居民收入預期逐步穩定，以及不同家庭對居住空間升級的需求釋放，品質優良的改善型項目將保持較高去化速度。城市分化格局將進一步加劇，核心城市隨著堅實的產業基礎和人口淨流入，房價將保持平穩或溫和上漲；而多數三、四線城市仍將以去庫存為主要任務。同時，房企拿地仍將延續謹慎的態度，地方政府將繼續優化供地結構，主動調減非核心區域、去化週期較長區域的宅地供應，增加核心區域優質地塊的出讓比例，並通過優化地塊規劃條件引導企業打造高品質住宅。 二零二六房地產行業集中度將進一步提高，資源將持續向產品力強、財務穩健、運營能力突出的企業集中。企業的轉型路徑更加清晰，越來越多的企業將通過精細化運營，代建業務、資產管理、商業運營、城市更新、物業服務等細分賽道將迎來更大發展空間。 同時，房地產行業在「好房子」政策的持續推進下，將迎來品質發展的新階段。隨著市場需求的不斷升級，房地產市場將進一步向「居住價值」回歸，消費者對「好房子」的定義更加清晰，對戶型設計、社區環境、物業服務、智能體驗的要求持續提高。 經過五年的戰略佈局，本公司已初步實現行業轉型升級，成功邁入改善型住宅領域。儘管行業整體仍在深度調整之中，基於對市場趨勢的前瞻判斷，二零二六年本公司將繼續順應市場和行業變化，重點去化庫存和拓展改善型住宅市場，持續優化產品結構，提升核心競爭力。通過輕資產方式盤活存量，加快銷售回款，靈活調整經營策略，以產品品質為核心，以匠心精神打磨精品，搶佔高端改善市場的窗口期，鞏固行業標杆地位，以堅韌不拔的信念推動企業持續成長。針對本公司資產實施分類管理和精準去化，嚴格控制專案開放、開盤、交付等關鍵節點，以最小的資金投入加速資金週轉。同時，積極尋求多元化融資管道與戰略合作夥伴，增強資金鏈的韌性，為本公司的長遠發展提供有力支撐。 隨著本公司已基本完成戰略轉型和理念革新，管理層將持續加強學習，推動管理理念升級，主動適應市場與本公司新發展階段的要求，加快管理模式和方法的革新，確保管理體系與戰略目標高度匹配。 主 席 報 告 未來，本公司將繼續深耕高端改善型住宅市場，以滿足消費者對高品質居住環境的需求為導向，進一步提升產品的市場競爭力。重點打造設計前沿、品質卓越、自然融合、綠色宜居的住宅項目，積極應用新材料、新工藝與智能技術，全面提升建築品質與居住體驗。通過