希腊：选定问题

IMF Country Report No.26/109 希腊 精选议题 2026年5月 这份关于希腊的选择性问题文件由国际货币基金组织的一个工作人员团队编制，作为与成员国定期磋商的背景文件。该文件基于其于2026年4月30日完成时可用信息。 本报告的副本可以向公众获取。 国际货币基金组织 • 出版服务 • 邮政信箱 92780 •华盛顿特区 20090 电话：(202) 623-7430 • 传真：(202) 623-7201 电子邮件： publications@imf.orgWeb:http://www.imf.org 希腊 精选议题 2026年4月30日 已批准欧洲部 由Tarak Jardak、Summer（蔡宇天）和Tomohide Mineyama（均为欧元区）编制。 目录 希腊住房可负担性悖论之内幕 ________________________ 3A.简介 _________________________________________________________________________3B. 住房可负担性挑战有多严重？ __________________________________5 图例 1.希腊住房可负担性悖论 _____________________________________________42. 房价动态________________________________________________________________5 表 STR强度对要价和租金的影响_________________________________ 13 参考文献 ____________________________________________________________________________ 19 希腊 希腊外部部门动态与企业竞争力 ____________ 21 A.动机 _________________________________________________________________________________ 21B. 行业储蓄-投资平衡的转移______________________________________________ 22 BOX 外部资金流动与偿债负担_________________________________________ 24 图例 1.经常账户余额 ___________________________________________________________________ 212. 部门国际收支平衡_________________________________________________________________________22 附录 I.输入输出分析 ______________________________________________________________________ 33II. 世界银行企业调查______________________________________________________________ 35 参考文献____________________________________________________________________________________ 38 希腊住房可负担性悖论之内情 1 与许多其他欧洲国家一样，希腊面临着日益增长的住房可负担性挑战。房价和——近期尤为突出的——租金涨幅已超过收入增长，这反映了强劲且日益集中的需求，包括来自外国人的需求，同时伴随着结构性供给僵化和供需错配。由于存量房屋老旧、能源效率低下以及能源升级受限，高额的持续成本——尤其是水电费——加剧了可负担性压力。政策重点应放在盘活未充分利用的住房存量上，具体措施包括：将翻新计划与减少空置的惩罚性措施相结合，并解决诸如共有产权分散、与历史不良债务相关的闲置资产以及未解决的建筑合规问题等瓶颈。当局应评估短期租赁限制措施的有效性，并采取措施降低长期租赁的风险溢价，同时改善价格发现机制。扩大社会住房和经济适用房供应需要密切的公私合作，同时减少监管不确定性，并简化潜在的分区和建筑许可法规。促进建筑行业内的劳动力和资本重新配置，以及加强国内劳动力培训，将有助于提高生产力、缓解劳动力短缺并控制建造成本。 A. 简介 1.希腊与许多欧洲国家一样，正面临日益严峻且多方面的住房可负担性问题，其潜在的社会经济后果可能十分重大。在最近一次经合组织的调查中，三分之二的受调查希腊家庭表示担忧难以找到或维持足够的住房。自2017年以来，房价已从危机后的回调中反弹。 并且超过了收入增长。这加上较高的抵押贷款利率、储蓄率低以及借贷约束，导致住房拥有率下降。租金负担能力也最近有所恶化，尽管在不同市场和细分领域中存在一些异质性。尽管从危机后的峰值有所改善，但住房成本负担以及负担过重家庭的占比仍然非常高。由此产生的财务压力导致了高水平的逾期付款，并可能加剧消费波动。 并且增长。它还影响房主维护和翻新其房产的能力，导致高折旧率和较低的住房质量。此外，不断恶化的可负担性迫使年轻的希腊人更长时间地与家人同住，延迟独立影响了 已处于较低生育率水平（Hallaert和Vassileva，即将出版）。最后，不断上涨的住房成本会降低劳动力向更具生产力的部门和地区流动，从而削弱竞争力以及该国吸引和留住人才的能力。 2.这些可负担性压力与看似有利的结构性条件并存，从而引发潜在的悖论。首先，高昂的住房成本负担与超过60%的希腊家庭是完全房主（即无抵押贷款）这一事实形成对比，他们只需承担持续的住房成本。其次，希腊人均拥有最高的住房存量之一，但人口却在下降，其中35%的这些房产未被用作主要居所，其中三分之一（即总存量的12-13%）是空置的。这些谜团指向更深层次的结构性问题，包括供应僵化和住房供需不匹配。 3.为应对这些挑战，当局已采取需求端与供给端相结合的措施，并正在制定新的住房策略。在需求端，政策包括首次购房者住房补贴贷款、其他购房援助措施和租金退还。与此同时，黄金签证计划的监管框架已通过提高投资门槛而收紧。在供给端，该策略重点是通过翻新计划和税收优惠盘活闲置房产库存，以增加长期租赁（LTR）的供应，同时限制特定区域的短期租赁。当局还计划发展公共住房和学生宿舍。与此同时，他们正根据对住房需求和可用供给的更清晰摸排，制定新的住房策略。 4.为更好地理解这些明显的悖论并为当局的住房战略提供参考，本文探讨了若干关键问题。首先，住房可负担性压力有多大（B部分），是什么导致了高昂的住房成本负担（C部分）？其次，是什么解释了住房市场失衡？外国需求和非住家租赁房的作用是什么，哪些因素制约了有效住房供应（D部分）？最后，需要采取哪些政策措施来应对这些挑战（E部分）？ B. 住房可负担性问题有多严重？ 5.近年来房价涨幅已超过收入增长，这主要反映了追赶效应，而资产泡沫程度仍属温和。主权债务危机前，希腊经历了由强劲收入增长、金融自由化以及欧元采用后不断扩张的抵押信贷所支撑的长期房地产繁荣，这促进了住宅投资和住房需求的增长。危机使这一周期急转直下，2008年至2016年房价下跌了40%以上。自那以后，房价稳步回升，累计涨幅约为85%，而人均可支配收入累计涨幅仅为47%。大部分房价上涨发生在疫情期间（自2020年第四季度以来上涨了61%），并且与欧元区其他国家的状况不同，欧洲央行货币政策收紧对房价的影响相对温和。资产泡沫估计约为10%。从地域上看，在线房地产平台Spitogatos的挂牌价显示出显著的异质性，雅典、塞萨洛尼基以及旅游中心的价格显著高于该国其他地区。 储蓄。这反映了房价相对于收入快速上涨，以及更高的抵押 利率方面，住房可负担性指数（Biljanovska 等人，2023 年）——该指数衡量中位数家庭在满足其他基本消费需求的同时购买典型房产的能力——近年来有所恶化。假设债务偿还收入比（DSTI）为 30% 且贷款价值比（LTV）为 70%（分别为 80%），那么中位数家庭在 2024 年申请抵押贷款所需的收入将分别短缺约 7%（分别为 17%）。即使家庭收入足以满足 典型的DSTI要求，要获得抵押贷款信用所需的首次付款仍然是一个主要障碍。假设年储蓄率为10%，那么大约需要24年（分别）。 （14年）以积累所需的首付款。危机遗留问题进一步限制了获得抵押贷款的途径，这体现为银行保守的贷款标准。 7.租金价格调整步伐较慢，但日益显现压力迹象。消费者价格 harmonized index (HICP) 中的租金成分仍低于危机前水平。然而，疫情后租金通胀加速，并在 2025 年达到 10%。此外，市场指标显示每平方米的求租价格动力增强，表明新租约增长速度加快，未来几年租金将继续承受上涨压力。最后，地区和细分市场之间存在显著异质性，在塞萨洛尼基和雅典等大都市区，压力尤为突出。 8.尽管住房成本负担仍然持续处于高位，但低于危机后的峰值。希腊住房成本占可支配收入的比例历来较高，并在主权债务危机期间进一步上升。随着经济复苏，这一负担有所缓解，但近期改善停滞甚至对低收入家庭出现逆转。根据我们基于欧盟收入与生活条件统计（EU-SILC）微观数据的估计，2025年中位数住房成本（包括按揭）已超过可支配收入的三分之一。大约五分之二的家庭负担过重（即住房相关支出占可支配收入的40%以上），另外还有20%的家庭住房成本占可支配收入的30%-40%，在收入或利率冲击的情况下，他们可能变得脆弱。 9.其他指标表明存在住房相关困难。为应对可负担性挑战，年轻人倾向于与父母同住更长时间，家庭也倾向于居住在更小的房子里，这导致了高拥挤率，尤其是对租户而言。高昂的住房成本也是 与大量拖欠住房付款的家庭相关联（根据欧盟-SILC调查，占41.8%），并且报告称难以给他们的房产供暖和制冷。 C. 为什么住房成本负担如此之重？微观视角 10. 房屋成本负担从根本上源于收入能力。 • 基于对2021-25年欧盟 SILC 微观数据进行的住房成本负担过重与家庭特征合并重复横截面回归分析，房产持有形式（租住或自有）成为关键决定因素，但其影响高度依赖于收入水平。与完全房主相比，背负按揭贷款的家庭和租房家庭面临显著更高的负担过重概率。然而，当与收入水平相互作用时，这些差异会大幅扩大。预测概率显示，低收入家庭在所有房产持有形式中都面临明显更高的风险。在控制其他特征不变的情况下，处于收入分配底端的40%人群，其负担过重概率会大幅增加。例如，低收入按揭贷款人（租房者）的预测概率超过90%，而高收入家庭约为三分之一。租房者同样呈现类似梯度，低收入家庭负担过重的概率是高收入家庭的四倍。 收入。即使是完全的所有者，低收入家庭面临的价格承受压力的概率也急剧增加，这表明拥有（房产）并不能完全抵御价格承受压力。 • 其他家庭特征也起着重要作用。单身人士和单亲家庭的过度负担概率更高，这反映了住房消费中规模经济的减弱。较低的教育程度和较弱的劳动力市场依附性也与更高的风险相关，这与它们对收入能力的影响一致。最后，地域因素也起着作用，尤其对租房者而言。具体而言，在阿提卡大区和中马其顿（塞萨洛尼基）租房的家庭，其过度负担的概率高于其他地区。 注释：住房成本过重的概率采用对EU-SILC微观数据（2021-25年）进行logit模型估计。因变量为当总住房成本超过可支配收入的40%时等于1。估计方程为： 11.组成效应和偏好变化进一步增加了总体脆弱性。 • 收入与财富的联合分布（来源于家庭财务与消费调查）在2011年至2021年间发生了变化，显示出持有非流动性住房资产但当前收入有限的家庭比例有所增加（即“资产富裕，收入贫困”）。因此，全权拥有住房者——通常预期其