房地产行业研究：个税减免公积金利率下调，全国政策宽松加码

房地产行业研究买入(维持评级) 行业点评 王祎馨联 系 人wangyixin＠gjzq.com.cn 杜昊旻分 析 师SAC执业编号：S1130521090001duhaomin＠gjzq.com.cn 方鹏联 系 人fang_peng＠gjzq.com.cn 个税减免公积金利率下调，全国政策宽松加码 事件 2022年9月30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。同日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。评论 个税减免力度与1999年相当，积极信号明显。①本轮地产销售同比增速已持续15个月（2021年7月-2022年9月，根据百强销售预测全国9月同比仍下滑）同比下滑，时长已经超过了2008年（连续11个月下滑）和2014-15年（连续13个月下滑）。受疫情和断供潮的影响，本轮销售复苏所需时间更长且中间节奏有反复，仅靠因城施策较难全面扭转信心，全国性宽松政策出台有较强必要性。②个税减免政策的首次提出是在1999年，彼时正处于取消福利分房制度的初期，为了防止销售下滑过快，政府出台了一系列政策鼓励购房，其中关于个税提出了“个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金”的措施。这一条例在2010年9月的《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》中被取消，此后一直未重新启动持续至今。本次发布的个税减免政策，从力度上与1999年相当；从频次上是1998年房改以后第二次启用该政策，释放的积极信号明显。③二手房个税通常按成交价的1%或差额的20%计算（对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税），本次个税减免有利于提升二手房的交易热度，同时释放更多改善臵换需求入市。 信贷端放松继续，组合拳助力复苏。9月29日，人民银行和银保监会发布了针对住房信贷阶段性调整的政策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。本次首套个人住房公积金贷款利率下调，与此前信贷调整一起，再次降低了首套房的购房成本，这与当前已有的放松政策，以及未来可能落地的更多放松政策（比如认房认贷放松）形成组合拳，将有助于后续销售复苏。 百强房企整体销售同比下滑，多家央国企销售同比转正。①百强整体销售仍较弱，9月依然下滑。根据克而瑞数据，2022年9月，百强房企全口径销售金额为6269亿元，环比+4%，同比-26%，同比下滑幅度相较8月的-33%略有收窄。2022年1-9月，百强房企累计全口径销售金额同比-46%，降幅较1-8月收窄2pct。②房企销售持续分化。TOP10房企销售更具韧性，1-9月累计销售同比-39%，9月单月销售环比+7%，同比-7%，均好于百强。9月TOP30房企中已有11家同比为正，多为央国企。越秀地产、中国铁建、招商蛇口、华发股份、华润臵地9月销售同比增速均在40%以上，分别为+175%、+49%、+47%、+45%、+41%；中海地产和保利发展9月全口径销售同比也已转正，分别为+11%和+10%。投资建议 我们认为此次个税减免政策有助于提高二手房交易活跃度，利好贝壳；信贷端的政策组合拳有利于整体销售复苏，近一年有能力且持续获取新增优质土储的房企，有望受益后续的销售复苏，推荐绿城中国、建发国际、中国海外发展、保利发展。 风险提示 宽松政策效果不佳；疫情多点爆发；多家房企债务违约；三四线城市恢复力度弱 内容目录 图表附录........................................................................................................3风险提示........................................................................................................7 图表目录 图表1：全国商品房销售金额同比增速已连续15个月下滑.............................3图表2：历史上的个税政策调整梳理...............................................................3图表3：上海和上海二手房交易税收政策........................................................4图表4：公积金贷款利率走势..........................................................................4图表5：2022年1-9月TOP100房企销售情况..............................................5图表6：TOP100房企累计全口径销售金额及同比走势..................................5图表7：TOP100房企单月全口径销售金额及同比走势..................................6图表8：A股地产PE-TTM..............................................................................6图表9：港股地产PE-TTM.............................................................................6图表10：港股物业股PE-TTM........................................................................7图表11：覆盖公司估值情况...........................................................................7 图表附录 来源：政府官网，国金证券研究所 来源：克而瑞，国金证券研究所 来源：克而瑞，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 疫情多点爆发。若疫情后续多点爆发，或使得部分城市防疫趋严，这将影响销售复苏。 公司投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上；增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%；中性：预期未来6－12个月内变动幅度在-5%－5%；减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告版权归“国金证券股份有限公司”（以下简称“国金证券”）所有，未经事先书面授权，任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。 本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。 客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。 在法律允许的情况下，国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。 本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户。本报告对于收件人而言属高度机密，只有符合条件的收件人才能使用。根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级(含C3级）的投资者使用；本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具，本报告的收件人须保持自身的独立判断。使用国金证券研究报告进行投资，遭受任何损失，国金证券不承担相关法律责任。 若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告，则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任。本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议，国金证券不为此承担任何责任。 此报告仅限于中国境内使用。国金证券版权所有，保留一切权利。 深圳电话：0755-83831378传真：0755-83830558邮箱：researchsz@gjzq.com.cn邮编：518000地址：中国深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场T3-2402 上海电话：021-60753903传真：021-61038200邮箱：researchsh@gjzq.com.cn邮编：201204地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦7楼 北京电话：010-6621697