浅析多层次养老产业投资现状及发展建议

徐李敏上海人寿保险股份有限公司 关于保险参与养老产业投资的研究分析很多，也形成了很多共识。但是众多研究分析并没有从保险公司经营实践中的各种实际约束条件去考虑分析保险公司参与养老产业投资的问题，尤其对中小寿险公司来说更是如此。毋庸置疑，养老产业投资在未来有强大的需求，可以带来稳定的现金流，其对资金规模的要求及在投资回报周期上都与保险公司资产配置要求比较匹配。但事实上，保险公司在实际经营过程中有固定 保单成本的收益匹配要求，也有偿付能力约束、资本回报要求等，这些约束对中小寿险公司更为明显。 特点出发，分析探讨中小公司如何做出参与养老产业投资的决策。已有研究中有些文献从公共体系建设的角度分析养老体系建设，有些文献又从如何协同提升养老运营品质的角度分析，有些则从科技角度分析如何提升养老产业投资运营的智能化，但多数文章未提及从客户和投资方双赢的角度去分析怎样的模式才是最有利于发展的模式。只有从研究保险公司、运营机构、客户等如何实现多方合作，共同参与中国养老产业投 目前，中小寿险公司如何参与养老产业投资的研究相对较少，虽然有文献资料也提到了关于养老商业模式的问题，但商业模式如果没有考虑一个行业现实的约束条件就仍是不成熟的。这也是当下众多中小公司知道养老产业投资未来的发展潜力但不知如何参与的症结，本文就从中小公司的经营 Theory & Practice 农村供养服务机构2.7万所，床位250万张，农村幸福院超过10万家，初步形成了以家庭赡养为基础、养老机构和互助幸福院为依托、农村老年协会参与、乡镇敬老院托底的农村养老服务供给格局。 资链的发展入手，才可能形成真正成功的养老产业投资商业模式。 养老产品和服务的需求也会随着老龄人口结构变化而发生变化。 一、养老产业投资需求及挑战 （（二二））各养老模式与需求关系各养老模式与需求关系 目前中国主要有社区养老、农村养老、居家养老、高端养老等几种养老模式。 （（一一））养老产业投资的需求形式养老产业投资的需求形式 国家统计局刚刚发布的第七次全国人口普查主要数据显示，我国60岁及以上人口为26402万，占18.70%，老 龄 化 程 度加 深。习近平总书记在主持中共中央政治局第二十八次集体学习时强调，“要加快发展多层次、多支柱养老保险体系，更好满足人民群众多样化需求”。按照当前增长趋势，预计到2050年 中 国 老 年 人 口 将 达 到 峰 值4.87亿。根 据“十 三 五”规 划 确 定 的 养 老 目 标——每千名老人所拥有的社会养老床位达到45至50张，而目前仅完成了规划指标的一半，养老床位缺口仍高达200万张。尽管未来养老产业的投资需求旺盛，但是，现阶段中国养老产业相关机构的运营情况都不是很乐观。主要原因在于，中国养老文化普遍以居家养老的观念为主，尤其在当前中国人口的年龄结构特征下，这种观念仍占据主流。虽然未来的养老需求很大，但当下的需求尤其是高端养老需求还不够旺盛，导致现在建设的很多高端养老社区入住率不高的问题。随着人口结构中文化特征、收入结构的变化，当前的中年人将逐步进入65岁以上人口行列，养老观念也会发生变化，未来对 农村人口收入偏低、农村配套设施不足等现状，加上未来随着城镇化的进一步深入，越来越多的年轻人转移到城市生活，现有的农村养老模式在未来难以支撑人口老龄 化 加 剧 和 收 入 水 平 分 化 带 来 的 养 老 需求。一部分有较高收入的年轻人将为其家中老人选择城市社区养老机构或需要更高费用的高端社区养老模式，而一部分收入较低的人口则可能选择居家养老或农村养老服务机构。 1.社区养老模式 社区养老模式，是指以街道、社区为单位，建立集日托、助餐、医养结合、辅具推广等功能于一体的综合为老服务中心，以满足社区内老年人口养老需求的模式。在传统观念束缚下，社区养老设施建设阻力大、投入资金少，导致目前社区养老硬件设施配套不健全，相对国外发展较为滞后。但是由于社区养老成本低，可以满足基本的养老需求，是中国低端养老市场不可或缺的力量，也是中国养老体系中承接失能老人看护需求的主要力量。同时，随着城镇化发展，社区养老机构未来可能承接大量的农村低收入群体的养老需求。可以说，结合当前和未来十年的老龄化人口收入特征、教育特征等，社区养老机构是中国养老体系建设中不可或缺的基本盘。 3.居家养老模式 居家养老（服务），是指以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。服务内容包括生活照料与医疗服务以及精神关爱服务。随着我国老年人口的不断增多，各地开始对养老福利模式进行积极的探索，居家养老服务应运而生。当前家庭养老仍然是我国主导的养老模式，社区和机构养老作为补充。导致这一现象的一大原因是中国人根深蒂固的家庭情结，秉持着“老有所养，老有所依”的观念，这决定了中国人内敛而保守的养老观念和模式。随着独生子女一代的父母逐渐进入老龄阶段，由于子女精力和老人的身体状况等原因，越来越多的家庭将不得不退出居家养老模式。 2.农村养老模式 相对于社区养老机构而言，农村养老机构主要是指针对农村人口的集中供养服务机构，包括农村幸福院、敬老院等。根据民政部的相关统计，截至2016年底，全国共有 4.高端养老模式 高端养老实际为社区养老的一种衍生模式。与一般的社区养老不同，高端养老以活力养老、文化养老、医养结合、科技养老为核心服务特色。老人们长期居住在一个可供独立生活、拥有不同程度的协助生活和专业照护服务的大型综合高端医养社区，主要包括老年公寓、养老社区、生态养老小镇三 理、医疗护理、旅游休闲服务于一体的。每一个养老项目也因其聚焦的人群定位不同而需要采取不同的规划、建设和运营配套服务。因此，养老产业投资是一个极具复杂性和专业性的行业，是集不动产、旅游资源开发建设、医疗服务与管理、投资管理等多方面综合特点的行业。目前民办养老产业投资介入者主要由三方力量组成，一是传统房地产企业，二是健康管理公司，三是人寿保险公司。然而，由于养老产业投资的复杂性，这三方力量在养老项目的投入上都存在各自的短板。由房地产企业主导的养老项目更侧重于规划设计和营销方面，但其商业模式决定了房地产企业不具有长期持有并运营的能力和意愿，在专业性上也比较欠缺。房地产企业的经营模式是通过高流转率赚取利润，无法采用自持模式，更倾向于销售使用权，这就与普通住宅的差异不大，无法满足客户迁移的需求，对客户的吸引力将大大减弱。由健康管理公司成立的养老公司则一般在运营方面比较擅长，但其资金实力难以支撑全国范围内布局，也不具有整合周边资源开发建设的能力。保险公司虽然拥有与养老行业匹配的资金优势，但缺乏不动产规划设计与开发、旅游生态资源整合等专业运营能力。 过良好教育的70、80后步入65岁以上时可能形成的需求快速增长，然而这批人要在二三十年后才会有真正的养老需求，可见养老产业投入的周期相当长；而且，从其投入看，土地成本、建设成本以及硬件配套服务等所需资金动辄几亿元，甚至几十亿元。回报周期长与资本投入规模大，成为养老产业对社会资金投入的硬约束。 种形式。 老年公寓是指为老年人提供集中居住，符合老年人体能、心态特征的公寓式老年住宅，提供的服务包括住宿餐饮、个人清洁、简单的健康管理以及休闲娱乐文化服务等；养老社区是指以家庭为核心，以社区为依托的规模较大的养老服务综合体，含有生活照料、健康护理、精神抚慰和家政服务等配套服务；生态养老小镇则在养老社区的基础上，配备丰富的生态旅游和文化娱乐项目，协同周边的旅游资源、医疗资源，导入文化娱乐项目，往往规模比较大。 3.高端养老市场的客户诉求与保险公司投资回报的天然冲突 从养老行业资金回报的特点和投入规模看，寿险行业的长期资金无疑是最佳匹配，然而实际运营结果却不那么完美。除了有当下需求不够旺盛因素的影响外，抑制高端养老市场需求的一个重要因素，就是高端养老市场的客户诉求与保险公司投资回报之间存在天然的冲突。高端养老市场的主要客群往往是健康老人，而健康老人追求的养老方式又以养老和旅游结合的候鸟式养老为主。 随着年龄结构的变化，不同年代的人对养老方式的接受度会有所改变，养老模式的结构也因此发生变化。高端养老需求会呈现增长趋势。高端养老项目的基本商业模式主要分为出售型、出租型、租售混合型。如万科随园嘉树老年公寓以出售30年使用权或者按照15年租约一次性收取长期租赁费，后期通过服务运营获取稳定现金流为盈利模式。但就当前的状况而言，高端养老服务业还没有成熟完善的商业模式，普遍存在盈利困难的现象。随着人们收入水平的提升，中高收入群体进一步扩大，未来高端养老市场的需求空间广阔。然而，目前高端养老模式存在客户需求与实际投入不匹配、客户诉求与投资者回报之间冲突等问题。 综上，养老产业投资总体的挑战是需要有资金实力、有专业运营能力且又有投资定力的投资方和运营方。 二、当下养老产业投资存在问题及原因分析 （（一一））存在问题存在问题 2.投资额大、回报周期长 虽然养老行业是前景良好的行业，但是受我国特有的“养儿防老”的文化影响，现阶段老龄人口的规模和观念特征等都决定了当下中高端健康老人的养老需求还不够旺盛。中高端养老需求的增长有赖于一批受 1.供需失衡问题突出 （（三三））养老产业投资的天然挑战养老产业投资的天然挑战 结合各种类型养老机构的特征及当下老龄人口的文化背景、教育背景、生活理念、收入水平来看，当下的养老产业投资存在着供给和需求失衡问题。这种失衡主要体现 尽管随着我国老龄化程度的加剧，养老产业的投资需求急剧增加，但是，要发展多层次养老产业投资就需要认清养老产业投资的天然属性及其挑战。 1.养老产业投资的复杂性 养老产业投资是一个相当复杂的过程，从前期的硬件投入建设到投资项目的运营管理都有其特殊性。从硬件投入建设来看，养老不动产的开发建设不同于一般住宅小区；从运营管理来看，养老项目不同于一般酒店，也不是一般的医疗机构，是集酒店管 Theory & Practice 指导意见》（国土资厅发〔2014〕11号），住房城乡建设部、国土资源部、民政部等部门《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》（建标〔2014〕23号），国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号），《国务院办公厅转发卫生计生委等部门〈关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见〉的通知》（国办发〔2015〕84号），卫生计生委、民政部、国土资源部等部门《关于印发“十三五”健康老龄化规划的通知》（国卫家庭发〔2017〕12号）。但从上述这些发文规定的内容来看，没有关于养老地产的特殊税收优惠政策。具体来说，如土地收购价格的优惠和使用方面，审批缺乏时效性；缺乏明确的税收优惠政策，5%的免税优惠幅度相较于国际环境仍处于较低水平，就个人交费方面也没有出台明确支持政策；养老社区的建设规划标准在政策中尚未提及。 导致其入住率较低，机构床位空置现象普遍。即便一些盈利的养老社区，如复星丰巢，其盈利的核心原因是土地为早期投入，成本低，所以其盈利模式并不能被复制。就保险行业来说，目前泰康算是行业内养老产业投资做得比较不错的一家机构，但是其目前的经营效益仍无法满足保险产品负债端的成本要求。保险公司的养老社区实际运营结果表明，养老产业投资回报无法与保险公司的流动性匹配，也没有满足成本收益匹配要求。 在以下几方面： （1）区域不平衡 从当前及未来十年的人口结构看，中国亟需满足的是中低端市场的养老需求，主要解决农村地区老龄人口的养老问题，而这部分供给目前主要依赖公办养老机构投入，而民办养老机构兴办的中高端养老社区主要在经济发达地区，因此形成了区域不平衡问题。根据调查推算，我国老年人口中丧失基本生活自理能力即ADL缺损（在吃饭、穿衣、室内活动、洗浴、如厕等日常基本生活能力中至少有一项缺损，必须依赖他人扶助），并需要和愿意入住养老机构获得照料的至少占5%，即760万，其中农村530多万，城市