香港办公楼市场 Q2 2023 简报总结
核心观点与市场趋势
- 整体租金下降：甲级办公楼整体租金继续呈下降趋势，环比下降 2.1%，同比下降 3.6%。香港东区跌幅最大（环比下降 6.4%），南区略有上涨（环比上涨 4.8%）。
- 净吸纳量负增长：净吸纳量为 -172,700 平方英尺，与第一季度相比略有改善，但仍为负值。核心区域中环和尖沙咀净吸纳量分别为 -107,600 平方英尺和 -186,700 平方英尺。
- 空置率上升：空置率略微上升至 17.3%，主要由于新增供应 230 万平方英尺，进一步推高空置率并对租金表现产生压力。
- 租户需求变化：银行业和金融业仍是新发信的主要驱动力，医疗/健康/美容、消费品/制造业以及保险等领域也录得两位数市场份额。游客回归带动旅游相关租户需求活跃。
关键数据
- 净吸纳量：-172,700 平方英尺（Q2 2023），-248,200 平方英尺（Q1 2023）。
- 空置率：17.3%（Q2 2023），17.1%（Q1 2023）。
- 租金：整体甲级办公楼净有效租金环比下降 2.1%，同比下降 3.6%。
- 新增供应：230 万平方英尺（2023 年）。
研究结论与展望
- 近期市场表现：尽管跨境活动恢复正常，商业情绪有所改善，但公司仍保持谨慎态度。租户主要寻求成本节约和优质选项，高端零售品牌和连锁店因内地游客消费模式变化而采取观望态度。
- 未来展望：全球地缘政治和经济不确定性可能持续，但中美关系进展的迹象有助于恢复企业信心。预计 2023 年下半年商业领域可能出现积极变化，推动办公租赁活动增加。全年租金预计下降 -5% 至 -7%，分布在各个子市场。
- 投资市场：第二季度投资总额环比下降 20.2%，同比下降 61.8%，达到 83 亿港元。私人土地投资占 71%，主要受中环上环 Magazine Gap Road 发展用地交易驱动。投资者情绪保持谨慎，但资本充裕的投资方可能寻求价值发现机会。
主要交易案例
- 办公楼：中国生态旅游集团以 3.1 亿港元将其 Convention Plaza 塔楼办公单位售予本地公司，以及国有企业子公司以 2.55 亿港元购入同一建筑办公单位。
- 酒店：天后区金环路 31-33 号整体酒店项目由私人投资者抛售。
- 零售：中国大陆投资者分别以 1.8 亿港元和 1.5 亿港元收购筲箕湾冠军大厦和旺角大厦的地铺。
