券商路演地产行业政策与趋势20240521

A： 当前首付比例的下调，实际上更多地被视作一个积极的市场 信号，它传递出政府提振房地产市场的意图。然而，从实际效 果来看，其直接刺激作用可能较为有限。市场上存在一些城市 通过变通方式，如将房屋总价上调后实现“零首付”，以此来 缓解购房者首付压力，这说明首付比例调整的实际影响可能不 如预期强烈。但重要的是，这一举措代表了政策风向的转变，即“房住不炒”基调下可能出现的灵活性调整，预示着政策导 向可能更加倾向于支持合理的住房需求。 Q： 利率下限的调整空间似乎不大，您怎么看？ A： 的确，目前银行贷款利率的下限已经接近LPR减50个基点的 水平，再降息空间有限，因为银行面临着经济环境不佳带来的 压力。当前环境下，银行要继续大幅降低贷款利率难度较大，但这并不排除政策层面上会有其他创新手段来促进信贷流动，比如通过财政补贴、税收减免等间接方式减轻购房者负担。 Q： 既然首付比例和利率调整空间有限，为何还对房地产市场保 持乐观态度？ A： 关键在于内外需转换背景下，房地产行业扮演的角色尤为关 键。随着外部需求减弱，下半年经济增长将更加依赖内需，房 地产作为内需的重要支柱，其稳定发展对于整体经济至关重要。政府不仅有强烈的意愿刺激房地产市场，手中也握有丰富 的 政策工具箱，比如购房补贴、税收优惠、类似于REITs的融资模 式等，这些都未被充分挖掘。因此，此轮救市的决心和政策空 间均表明，政策支持将会持续且有力。 Q： 为什么说这轮房地产政策放松与以往不同？ A： 过去的政策，如“三大工程”，更多侧重于供给端调整，而 未能有效解决需求侧问题。这次政策调整则直接针对需求端，力图激活市场需求，反映出政策层面对房地产市场定位的深刻 变化。此外，本轮政策的推出伴随着全球资本市场的积极响应，尤其是港股市场率先反弹，显示了国际投资者对中国房地产 政策转向的认同。这种内外部因素的合力，使得本轮房地产市场的回暖逻辑更为坚实。 Q： 基本面情况如何？销售数据下滑严重，这对市场意味着什么？ A： 确实，百强房企销售额的大幅度下滑超过50%，远高于官方 统计数据，这反映了市场需求端的严峻挑战。需求疲软不仅源 于消费者购买力下降，还受到二手房市场挤压的影响。二手房 交易量占比提升，进一步压缩了新房市场空间。同时，库存高 企，尤其是广义库存量巨大，按照当前销售速度计算，消化周 期可能长达数年，这无疑加剧了市场的压力。因此，政策调整 不仅要刺激需求，还需有效解决库存问题，以促进市场健康循 环。 Q： 对于未来房地产市场走势，您的预测是什么？ A： 预计短期内，市场情绪将受到政策放松的正面影响，即使基 本面数据短期内改善有限，政策的持续释放潜力仍能为市场提 供支撑。长期看，市场表现将取决于政策效果的验证、基本面 能否实质性恢复，以及市场对政策的持续敏感度。若新政策出 台后市场反应平淡，则可能是市场调整接近尾声的信号。总体 而言，我们认为短期内房地产股特别是港股，有望维持强势，直至约6月中旬左右，之 后的走势将更加依赖于基本面的实质改 善和政策的持续性。 Q： 当前房地产市场的主要矛盾是什么？房价企稳为何如此关键？ A： 目前房地产市场的核心矛盾并非供给过剩，而是需求端的疲 软。尽管潜在供给量大，但真正的问题在于激发需求，特别是 由于房价持续下跌导致居民资产价格预期的根本性逆转。历史 数据显示，中国新房均价在过去从未在全年范围内出现过下跌，但自2021年以来房价进入持续下行通道。房价的下行预期加 深了消费者的“买涨不买跌”心态，积累大量观望需求。因此，房价企稳对于释放这部分需求、提振市场信心至关重要。 Q： 哪些城市将率先显现房地产市场企稳迹象？ A： 从城市基本面、人口流入、产业支撑及政策操作水平等多维 度考虑，中国最佳的9个城市（包括4个一线城市和5个核心二 线城市）被视为市场先驱。其中，深圳和五个二线城市（成都、杭州、 较早，预计将成为首批企稳的城市。西安和长沙已展现初步企 稳迹象，虽然持续性尚需观察，但这是一个积极信号，预示着 下半年全国多数城市有望逐步企稳，尤其是基本面良好的城市，跌幅达到一定程度后自然见底。 Q： 房价企稳对房地产股和整个市场的影响如何？ A： 房价一旦企稳，积压的观望需求释放将极大利好房地产市场，进而支撑房地产股持续向好。结合政策推动和市场价格触底 的基本面修复，本轮房地产市场的持续性预期良好。同时，房 价企稳有助于修复消费者信心，带动需求回暖，为市场复苏奠 定基础。 Q： 如何看待救市措施及其对市场的潜在影响？ A： 救市策略借鉴了美国成功经验，主要通过降息、量化宽松及 类似资产收购的措施来实施。中国目前的救市版本，包括降 LPR、降利率和专项收储资金等，预计所需资金规模将在万亿 级别，3000亿仅是开端。这类资金的乘数效应，即撬动更多资 金参与，将是关键。救市政策的有效执行将有助于加速市场企 稳。 Q： 推荐的投资方向和逻辑是什么？ A： 投资建议集中在几个方面：一是城投类债券及开发商，因其 受政策支持且具备较强的地方政府合作背景；二是物业管理公 司，它们具有低估值、稳定增长及高分红特性，是高性价比的选择；三是房地产产业链下游企业，如家居、家电等，受益于 二手房市场的活跃，相比上游材料供应企业更有潜力。总体来 看，选择与二手房相关及能从市场企稳中直接受益的领域是关 键。 Q： 地方政府如何利用专项收储资金，以及该政策的推广情况如 何？ A： 专项收储资金的使用涉及一种杠杆效应，通过资产抵押获取 资金后再进行投资，形成资金的多次循环利用。目前该模式在 部分地区已有尝试，预计在政策引导下将更广泛推广。地方政 府采取收储政策不仅有助于减少市场库存压力，也利于土地销 售，双方利益一致，因此资金投放的顺利实施应无悬念。 Q： 销售拐点何时出现，政策密集出台后的市场反应如何？ A： 短期内，市场会因政策刺激出现脉冲式反应，5月份数据或 显示积极迹象，但持续性依赖于房价能否企稳。销售拐点的到 来难以精确预测，需关注价格趋势。市场修复可能需要较长时间，任何快速修复都将超 出预期。整体而言，投资策略应注重性价比，考虑到风险与收 益的平衡，优先选择困境反转逻辑下的低估值标的。