2023地产花园洋房项目整盘推广传播思考策略方案【房地产】【全案】
2023国悦府年度传播思考策略 目录2022年整盘推广回顾PART 12023年推售目标&节点PART 32023年整盘推广洞察PART 22023年整盘推广梳理PART 42023年核心动作分解PART 5 PART 12022年整盘推广回顾 2022年推广节点回顾时间节点3月5月16日9月17日11月26日项目入市城市展厅开放营销中心开放项目首开#推广主题##推广主题##推广主题##推广主题#进阶当国悦一府定淮南国悦风华启金秋盛境开同脊安徽开府国悦开淮时代的东方雅居 展厅开放主画面回顾 营销中心开放主画面回顾 首开主画面回顾 项目户型折页部分 项目物料回顾 项目部分价值海报 项目部分价值海报 PART 22023年整盘推广洞察 3个问题 3大课题01 02 03 整盘节奏感 缺失项目气质 缺失产品溢价 缺失营销 价值形象2022国悦三大营销问题 #2022年节奏感 缺失#12月项目首开3月项目入市2022整盘节奏没有起来热销楼盘典型—有节拍|有节奏|一波未落一波又起一波三又折一鼓作气 再而衰 三而竭 开盘时间更更改该#2022年项目气质 缺失#市场发声断断续续价值炒作反反复复项目塑形 难成体系形象很佳 气质缺乏 2022整盘形象没有统一热销楼盘典型—有形象|有界面|品牌+项目双赢 #2022年产品溢价 缺失#价格预期 没达预期首开之前价格预期低首开之后价格抗性大调整之后价格网红盘溢价未成 预期偏低 2022整盘产品溢价低热销楼盘典型—有溢价|有预期|产品+价格双赢 节奏感 缺失 项目气质 缺失产品溢价 缺失2022 国悦府 有遗憾2023 国悦府 有美好有遗憾 才会有美好有不足 才会更奋进 2022年2023年整盘节奏没有带起来首开即爆红 城市网红盘营销这个节奏如何去顺23年节奏如何保持重点面临营销问题 2022年2023年国，礼制国风悦，大宅生活项目整体形象如何去塑造国悦生活如何去演绎如何打造更体系价值府，产品推广我们说很多产品但是我们不仅只有产品 2022年2023年首轮价格调整低开高走起势产品加推之后价格提升产品溢价如何拔升价值预期如何营造首开价格抗性价值预期不够 营销节奏感 缺失 项目气质 缺失产品溢价 缺失项目产品市场 价值 客户 2022 2023 项目至于城市项目至于板块项目至于竞品 我们机会在哪里？项目整体塑形项目价值体系项目形象拔升 我们价值体系如何搭建？我们提升点在哪里？客户对产品价值预期客户对项目价格预期客户对社区生活预期 PART 32023年推售目标&节点 2023年度核心目标推售目标年度推售套数579套销售目标年度销售目标4.5亿去化目标年度去化指标62% 2023年度核心目标分解时间轴线1月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月库存去化加推节点销售目标库存去化库存去化5#高层360套/去化率62%9#高层11#洋房10#高层16#高层库存去化库存去化库存去化库存去化 营销启示根据推售节点，研判2023年节奏划分国悦府项目需要在推广层面掀起两场风时间轴线1月12月5月营销节奏推广风向红盘热势加推热势风从国悦来风启国悦耀 PART 42023年整盘推广梳理 纵观市场面—我们的机会在哪里？SPET 1市场&板块分析区域竞品分析 市场&板块分析u淮南板块分析u市场房价调研u居住属性分析u升值潜力分析 政务板块VS其他板块n田家庵区：均价6500元/㎡，配套完善但老旧，品质新房源较多；n大通区：淮南价格洼地，但配套不足，离城区较远；n经开区：发展缓慢印象仍在，不适合置业；n山南新区：大热板块，10年发展扶摇直上，房价一路上涨；n山南政务板块：山南新区的黑马板块，淮南置业最热点板块，大牌抢滩，印证潜力；市政府、学校、商业、交通、体育馆、公园等配套迅速落地，真正激活了板块活力。 Ø房价：政务板块VS其他板块大通区5200元/㎡经开区5166元/㎡田家庵区6566元/㎡山南新区7552元/㎡经开区、大通区均价约5200元/㎡，部分楼盘单价在4500左右；田家庵区均价约6566元/㎡，部分品质楼盘单价7000+；山南新区均价7522元/㎡，部分楼盘价格突破9000元/㎡；国悦府作为山南政务热门板块，价格优势较为明显。 Ø居住便利：政务板块VS其他板块相比成熟板块，例如，田家庵老城中心，市政府边，略显不足，但相比较其他板块，国悦府承接市政府的配套，尽享山南发展便利，随着淮河大道、和风大街、体育场、淮南南站的兑现，配套红利正在爆发。华盛国悦府和风大街淮河大道市政府体育馆南站公园 Ø升值潜力：政务板块VS其他板块政务板块凭借淮南市政府的助力及各种资源优势加持，一跃成为山南乃至于淮南炙手可热“奇迹沃土”，国悦府凭借“近市政府”的地理优势，承接融入淮南发展势能，吸引大批房产争抢，未来潜力可见。 #市场&板块核心价值锚点#市府中轴 山南C位 区域竞品分析u竞品格局分析u竞品横向对比u户型产品对比 竞品格局本案安粮淮安府拓基鼎元世家金科·山水墅山南名邸绿城明月山南海德公馆中电科八号院项目状态产品户型均单价（元/㎡）安粮淮安府在售洋房+高层134-1649500拓基鼎元世家在售洋房+小高层洋房 113-118小高：104-126洋8400高7600金科·山水墅在售洋房+叠墅主力户型洋房13410000南山名邸在售洋房+高层洋房118-139高层98-117高7700洋8500绿城明月山南在售洋房+高层129-220高8000洋9500海德公馆在售洋房+高层主力户型洋房1297500中电科八号院在售洋房+高层主力户型高123-1687500华盛国悦府在售洋房+小高小高96-120洋房128-138高7000洋8800本案周边大牌房企扎堆，产品同质化严重，处于红海竞争状态 横向对比对比项本案安粮淮安府拓基鼎元世家金科·山水墅南山名邸绿城明月山南海德公馆中电科八号院效果图建筑风格新中式风格新中式风格新中式风格现代风格现代风格现代风格现代风格新中式风格总建面14万㎡----15.6万㎡-24万㎡户数944101619011082233661214561332容积率2.01.31.81.01.82.02.52.2均价(元/㎡)7000-850095007600-8400100007700-85008800-900075007500物业华盛新天地物业安徽盛安绿城物业拓基物业金科智慧服务合肥市佳家物业绿城物业自持物业深圳市之平物业物业费（元/㎡/月）未公开1.981.261.261-21.981.261.25区域产品风格均以现代、中式风格为主，项目占据价格优势 96㎡刚需，户型对比对比项本案拓基鼎元世家金科山水墅绿城明月山南安里家园山南名邸户型图/面积段96㎡，3房1卫104㎡，3房1卫94㎡, 3房1卫95㎡，3房1卫100㎡, ,3房1卫98㎡, ,3房1卫产品类型小高层高层洋房高层高层高层开间三开间朝南三开间朝南二开间朝南三开间朝南三开间朝南三开间朝南点评刚需户型，动静分离，宽景阳台设计南北通透动静分离动静分离餐客一体户型方正餐客一体动静分离，北向次卧属 ，于拓展空间，但功能性 较弱常规户型，动静分离， 宽景阳台设计本案96㎡刚需三房，紧随市场主力面积段，高得房率，超大景观阳台 120㎡刚需&首改，户型对比对比项本案拓基鼎元世家绿城明月山南安里家园山南名邸户型图面积段120㎡，3房2卫118㎡，2房2卫123㎡, 3房2卫110㎡, ,2房2卫115㎡,2房2卫产品类型小高层洋房高层高层高层开间三开间朝南三开间朝南二开间朝南三开间朝南三开间朝南点评三叶草户型，动静分明，互不打扰南北通透餐客一体双阳台设计得房率底推展空间大阳台设计常规户型，动静分离， 宽景阳台设计本案120㎡刚需&首改三房，属于区域流量产品之一，三开间优势明显 128㎡首改&改善，户型对比对比项本案拓基鼎元世家金科山水墅绿城明月山南安里家园山南名邸户型图面积段128㎡，4房2卫126㎡，3房2卫124㎡, 2房2卫129㎡, 3房2卫120㎡, ,2房2卫117㎡, ,3房2卫产品类型洋房洋房洋房洋房洋房洋房开间四开间朝南三开间朝南三开间朝南三开间朝南三开间朝南三开间朝南点评宽境阳台独立电梯前室创变空间三叶草户型动静分离动静分离餐客一体房源较少餐客一体景观阳台 主卧套房户型通透双卫设计本案128㎡首改&改善四房，功能相当，私家电梯前室。 138㎡一步到位，户型对比对比项本案安粮淮安府中电科·8号院绿城明月山南海德公馆山南名邸户型图/面积段138㎡，4房2卫134㎡，3房2卫148，4房2卫136㎡, 3房2卫145㎡,4房2卫130㎡, ,3房2卫产品类型洋房高层洋房洋房洋房洋房开间四开间朝南三开间朝南三开间朝南三开间朝南三开间朝南四开间朝南点评双阳台设计超大餐客厅独立书房主卧套房餐客一体户型方正双阳台设计房源较少四叶草户型主卧套房 餐客一体宽境阳台主武套房本案138㎡真改善户型，同类产品优势较大，双阳台设计，附赠较高！ 项目价值小结新中式建筑现代审美柔和中式神韵九境园林生态园境，东方居住2.0容积率38%绿化率 低密住区高得房率更阔绰的空间尺度高端的生活价值体系 #竞品差异化核心价值锚点#国风大宅 2.0低密住区 #区域价值核心占位输出# 结合项目面—我们的气质在哪里？SPET 2品牌价值梳理项目优势梳理 品牌价值梳理百亿华盛安徽房地产开发50强只为改变淮南而来16载，匠筑14城合肥、淮南、吉林等14个品质代表性项目国家一级资质注册资本9亿余元多元化产业布局发展10万+业主的选择华盛业主已突破10万+高净值人群的一致选择华盛新天地物业安徽物业服务综合实力20强16载华盛 专为淮南改善而来 优势一 | 交通优势纵横路网，更快捷的出行和风大街淮河大道合淮高速和风大街，城市主干道，一站式直达市政府，约5分钟车程淮河大道，链接贯穿城市南北，直达老城中心，约15分钟车程项目距离淮南南站约15分钟车程，凭借快速交通路网出行更快一点 优势二 | 商业优势拥醇熟商业配套，圈定C位拓基广场万茂商业中心奥特莱斯执掌山南新区万象繁华，吃喝玩乐一站尽享繁华更近一点 优势三 | 文脉优势学府环伺，全龄教育自建幼儿园山南四中项目自建双语幼儿园，精英教育模式，全方位教育平台让孩子从容面对新时代挑战，真正赢在人生起跑线学府环伺，浸润儒雅文风，呵护孩子每一个成长阶段成长更高一点山南三中淮南二中淮南七小 优势四 | 生态优势4大城市公园环绕，更生态城市公园10万方高新区核心区城市公园；14万方党建主题周集坝公园；90公顷“E水系”综合性中央公园；4万人体育场+6000席综合体育馆+3000席游泳跳水馆+五星级奥林匹克宾馆，占地约56公顷的滨水奥体公园；城市公园与生态相融合，绿色更自然一点奥体公园周集坝公园中央公园 #项目塑造核心占位输出# 结合客户面—我们的溢价在哪里？SPET 3客户标签塑造客户形象描摹 客户定位城市新中产 时代背景千禧世代互联网第三次浪潮新中产的崛起定义为1981-1996年间出生的人，与新中产成长阶段高度符合互联网第三次浪潮不是物联网 而是万联网的出现颠覆我们的生活方式第四消费时代 有品质、艺术、个性、体验等更容易与客户产生粘性中国的第四消费时代以及新中产的崛起新审美、新消费、新连接 1、更聪明理性的消费3、高科技产品的尝鲜者4、无现金的有米一族5、为情怀和精神买单6、价格敏感到品质敏感7、要打拼也要健康9、不迷恋logo但崇尚品牌态度10、过一种不设限人生追求“不露声色”的品质感，更舍得花钱追求更好的服务和体验，看重商家店内的成列和设计，重视视觉+功能性达到平衡，比如服装会喜欢选择质地好、剪裁好、色彩高级的基本款2、用金钱购买“时间”新中产身处知识不断进化与消费快速升级大潮的最前沿，从“外向型炫耀消费”转为“内向型自我享受的消费”，新中产需要用“又好又便宜”的生活方式来找平衡点。比如会用高端信用卡免费兑换五星级酒店的权益等人生中有趣的事情太多，因此时间对于这群人来说变得非常宝贵。这导致了电商，尤其是一些垂直
