经营稳健财务优化，销售排名持续跃升

经营稳健收入增长，待结转资源充足：2022年公司实现营业收入592亿元，同比+15.5%；净利润47.3亿元，同比+1.1%；归母净利润25.8亿元，同比-19.3%；归母净利率较2021年下降1.9个百分点至4.4%，一方面是因为公司整体毛利率受到房地产开发业务结算毛利率下行影响，较2021年下降5.6个百分点至20.2%，另一方面归母净利润占比较2021年下降13.8个百分点至55%。公司在2022年度利润分配方案中保持30%的现金分红率。截至2022年末，公司预收楼款为872亿元，较年初增长28%，奠定未来营收基础。 销售排名持续跃升，土储充裕保障未来经营：2022年公司实现销售面积401万㎡，由于销售均价提升至3.0万元/㎡，公司实现销售金额469亿元，同比仅下降1.4%，远远好于行业水平，排名较2021年上升14名至第18。2023年1-2月，公司实现销售金额250亿元，同比+85%，行业排名进一步上升至第8。公司深耕华东地区，2022年华东大区、珠海大区、华南大区、北方区域、北京大区的销售额占比分别为65%、15%、14%、3%、3%。截至2022年末，公司待开发土地计容建面386万㎡，在建面积1385万㎡。 财务保持“绿档”，融资结构优化：继2021年珠海国资委控股大股东增资、助力公司达标“三道红线”后，截至2022年末，公司保持“绿档”，剔除预收的资产负债率为66%，净负债率为88%，现金短债比为2.1。2022年，公司不断提高资金运作水平，优化融资结构，全年公开发行境内债券超160亿元；成功进入租赁住房类REITs百亿储架规模队列，存续份额位居市场前列；积极响应股权融资政策，成为首批启动向特定对象发行A股股票工作的房企之一，拟募集资金60亿元，目前该项工作已获上交所受理。截至2022年末，公司短期债务占有息负债的比重为18.0%，较2021年降低2.0个百分点；公司整体平均融资成本为5.76%，较2021年降低0.04个百分点。 投资建议：公司作为区域龙头国企，经营稳健财务持续优化，销售排名持续跃升。预计公司23-25年归母净利分别为30.2/33.8/36.9亿元，对应每股收益EPS分别为1.43/1.60/1.74元，对应PE分别为7.4/6.6/6.1倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期；行业基本面下行超预期；政策转暖力度不及预期。 盈利预测和财务指标 经营稳健收入增长，待结转资源充足：2022年公司实现营业收入592亿元，同比+15.5%；净利润47.3亿元，同比+1.1%；归母净利润25.8亿元，同比-19.3%；归母净利率较2021年下降1.9个百分点至4.4%，一方面是因为公司整体毛利率受到房地产开发业务结算毛利率下行影响，较2021年下降5.6个百分点至20.2%，另一方面归母净利润占比较2021年下降13.8个百分点至55%。公司在2022年度利润分配方案中保持30%的现金分红率。截至2022年末，公司预收楼款为872亿元，较年初增长28%，奠定未来营收基础。 图1：公司历年营业收入及同比 图2：公司历年归母净利润及同比 图3：公司历年归母净利率及毛利率 图4：公司历年归母净利润占比 销售排名持续跃升，土储充裕保障未来经营：2022年公司实现销售面积401万㎡，由于销售均价提升至3.0万元/㎡，公司实现销售金额469亿元，同比仅下降1.4%，远远好于行业水平，排名较2021年上升14名至第18。2023年1-2月，公司实现销售金额250亿元，同比+85%，行业排名进一步上升至第8。公司深耕华东地区，2022年华东大区、珠海大区、华南大区、北方区域、北京大区的销售额占比分别为65%、15%、14%、3%、3%。截至2022年末，公司待开发土地计容建面386万㎡，在建面积1385万㎡，能充分满足未来2-3年的发展需求。 图5：公司历年销售金额及同比 图6：公司历年全口径销售额行业排名 财务保持“绿档”，融资结构优化：继2021年珠海国资委控股大股东增资、助力公司达标“三道红线”后，截至2022年末，公司保持“绿档”，剔除预收的资产负债率为66%，净负债率为88%，现金短债比为2.1。2022年，公司不断提高资金运作水平，优化融资结构，全年公开发行境内债券超160亿元；成功进入租赁住房类REITs百亿储架规模队列，存续份额位居市场前列；积极响应股权融资政策，成为首批启动向特定对象发行A股股票工作的房企之一，拟募集资金60亿元，目前该项工作已获上交所受理。截至2022年末，公司短期债务占有息负债的比重为18.0%，较2021年降低2.0个百分点；公司整体平均融资成本为5.76%，较2021年降低0.04个百分点。 图7：公司历年净负债率 图8：公司历年融资成本 投资建议：公司作为区域龙头国企，经营稳健财务持续优化，销售排名持续跃升。 预计公司23-25年归母净利分别为30.2/33.8/36.9亿元，对应每股收益EPS分别为1.43/1.60/1.74元，对应PE分别为7.4/6.6/6.1倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期；行业基本面下行超预期；政策转暖力度不及预期。 财务预测与估值 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 现金流量表（百万元） 免责声明