房地产行业双周报：销售复苏缓慢，土地市场平淡

近期核心观点： 本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍然缓慢，开发投资延续低迷，地产链持续承压。相比08/15年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科A、保利发展。 销售复苏节奏缓慢 从统计局公布数据看，销售复苏节奏缓慢。2022年1-9月商品房销售额累计99380亿元，同比-26.3%，较前值收窄1.6个百分点；2022年9月商品房销售额13510亿元，同比-14.2%，较前值收窄5.7个百分点。 从日频数据跟踪来看，销售缓慢复苏。2022年截至10月22日，30城商品房成交面积11772万㎡，同比-28%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-29%、-33%、-32%、-11%。 开发投资延续低迷，到位资金降幅略有收窄 开发投资延续低迷。2022年1-9月房地产开发投资完成额累计为103559亿元，同比-8.0%。9月单月同比-12.1%，较前值收窄了1.7个百分点。 到位资金降幅略有收窄。2022年1-9月房企到位资金累计为114298亿元，同比-24.5%。9月单月同比-21.3%，较前值收窄0.5个百分点。 新开工持续恶化，竣工有待底部修复 新开工持续恶化。2022年1-9月，新开工面积累计94767万平方米，同比-38.0%；9月单月同比-44.4%，较前值收窄1.3个百分点。 竣工有待底部修复。2022年1-9月，竣工面积累计40879万平方米，同比-19.9%；9月单月同比-6.0%，降幅较前值扩大3.5个百分点。 重要事件： ①财政部发文，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。②贵州为促进房地产市场健康发展，鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购。③南昌第三批集中供地落幕，收金48亿元，半数地块流拍。④徐州第三批集中供地落幕，收金66亿元，全部底价成交。⑤天津第三批集中供地落幕，收金98亿元，基本底价成交。⑥南京第三批集中供地落幕，收金275亿元，九成底价成交。⑦无锡第四批集中供地落幕，收金164亿元，全部底价成交。 风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行； 3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点 本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍然缓慢，开发投资延续低迷，地产链持续承压。相比08/15年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科A、保利发展。 市场表现回顾 板块方面，2022.10.10-2022.10.23期间，沪深300指数下跌1.63%，房地产指数（中信）下跌3.12%，房地产板块跑输沪深300指数1.49个百分点，位居所有行业第24位。近一个月，沪深300指数下跌4.12%，房地产指数（中信）下跌7.42%，房地产板块跑输沪深300指数3.30个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌8.05%，房地产指数（中信）下跌11.16%，房地产板块跑输沪深300指数3.11个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.10.10-2022.10.23） 个股方面，2022.10.10-2022.10.23期间，64只个股上涨，69只个股下跌，12只个股持平，占比分别为44%、48%、8%。涨跌幅居前5位的个股为：万方发展（109.62%）、大港股份（28.90%）、中天金融（19.15%）、云南城投（18.06%）、海航基础（15.06%），居后5位的个股为：新华联（-23.33%）、金地集团（-16.36%）、华联控股（-12.79%）、大千生态（-12.30%）、新城控股（-11.90%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售复苏节奏缓慢 从统计局公布数据看，销售复苏节奏缓慢。2022年1-9月商品房销售额累计99380亿元，同比-26.3%，较前值收窄1.6个百分点；销售面积累计101422万平方米，同比-22.2%，较前值收窄0.9个百分点。单月值同比降幅收窄，2022年9月商品房销售额13510亿元，同比-14.2%，较前值收窄5.7个百分点；销售面积13532万平方米，同比-16.2%，较前值收窄6.4个百分点。 图6：商品房销售额累计同比增速 图7：商品房销售额单月同比增速 图8：商品房销售面积累计同比增速 图9：商品房销售面积单月同比增速 从日频数据跟踪来看，销售缓慢复苏。2022年截至10月22日，30城商品房成交面积11772万㎡，同比-28%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-29%、-33%、-32%、-11%。 图10：30城商品房单日成交面积（万㎡），2019-2022 图11：30城商品房当年累计成交面积（万㎡），2019-2022 图12：30城商品房当年累计成交面积同比，2022 图13：分区域商品房当年累计成交面积同比，2022 2、开发投资延续低迷，到位资金降幅略有收窄 开发投资延续低迷。2022年1-9月房地产开发投资完成额累计为103559亿元，同比-8.0%，降幅较前值扩大0.6个百分点。9月单月，开发投资完成额为12750亿元，同比-12.1%，较前值收窄了1.7个百分点。 到位资金降幅略有收窄。2022年1-9月房企到位资金累计为114298亿元，同比-24.5%，较前值收窄0.4个百分点。9月单月到位资金为13481亿元，同比-21.3%，较前值收窄0.5个百分点。 图14：房地产开发投资累计同比增速 图15：房地产开发投资单月同比增速 图16：房地产开发企业到位资金累计同比增速 图17：房地产开发企业到位资金单月同比增速 3、新开工持续恶化，竣工有待底部修复 新开工受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响持续恶化。2022年1-9月，新开工面积累计94767万平方米，同比-38.0%，降幅较前值扩大0.8个百分点；9月单月新开工面积9705亿元，同比-44.4%，较前值收窄1.3个百分点。 竣工有待底部修复。2022年1-9月，竣工面积累计40879万平方米，同比-19.9%，较前值收窄1.3个百分点；9月单月，竣工面积4018万平方米，同比-6.0%，降幅较前值扩大3.5个百分点。 图18：新开工面积累计同比增速 图19：新开工面积单月同比增速 图20：竣工面积累计同比增速 图21：竣工面积单月同比增速 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.10.10-2022.10.25） 表1：近期行业政策一览（2022.10.10-2022.10.25） 2、近期行业要闻（2022.10.10-2022.10.25） (1)南昌第三批集中供地落幕，收金48亿元，半数地块流拍 10月11日，南昌（非重点22城）第三批集中供地落幕，此次共出让22宗涉宅用地，起拍总价98亿元。最终12宗流拍，5宗底价成交，1宗溢价成交，4宗触顶摇号，共揽金48亿元。 (2)徐州第三批集中供地落幕，收金66亿元，全部底价成交 10月13日，徐州（非重点22城）第三批集中供地落幕，此次共出让10宗涉宅地，起拍总价66亿元。最终10宗地块均底价成交，共揽金66亿元。 (3)天津第三批集中供地落幕，收金98亿元，基本底价成交 10月17日，天津第三批集中供地落幕，此次共出让15宗涉宅用地。最终14宗底价成交，1宗溢价成交，共揽金97.5亿元。 (4)南京第三批集中供地落幕，收金275亿元，九成底价成交 10月19日，南京第三批集中供地落幕，此次共出让32宗涉宅用地，原计划出让46幅地块，但14宗提前公告延长挂牌时间。最终1宗流拍，27宗底价成交，1宗触顶成交、3宗溢价成交，共揽金275亿元。 (5)无锡第四批集中供地落幕，收金164亿元，全部底价成交 10月25日，无锡第四批集中供地落幕，此次共出让13宗涉宅用地，最终全部底价成交，共揽金164亿元。