2022年度中期业绩点评：结算放缓，向核心资源进击

公司2022年中期业绩符合预期，维持“增持”评级。2022年上半年公司实现营业收入729亿元，归属普通股东净利润106亿元，分别同比下降1.1%和19.2%。受疫情影响，公司商业物业运营和酒店业务收入和毛利率出现下行。我们调整公司2022~2024年业绩增速至-13.6%、6.9%、10.6%（原为10.5%、11.2%、10.2%），预计2022~2024年EPS为3.93、4.20、4.64元（原为5.02、5.58、6.15元）。公司是拥有持有物业作为护城河的央企，安全边际较高，维持“增持”评级。 公司结算放缓，结算结构问题带来金额和利润率下行。2022年上半年，公司实现结算金额594亿元，结算面积513万方，分别同比下降2.6%和0.2%，公司当期结算均价为11566元/平方米，继续远低于过去三年销售均价18794元。结算放缓的同时，结构问题使得结算收入和毛利率继续下行。2022年上半年公司开发业务毛利率为22.8%，较2021年底23.7%的水平继续下行0.9pcts。2022年上半年公司净利率为14.5%，较2021年底15.3%的水平下降0.7pcts，原因还包括投资物业公允价值变动收益大幅下降49.8%，为24亿元。 短期疫情影响不改变公司长期业务结构调整趋势。受疫情影响，商业运营业务收入和利润率均出现下行，同时投资物业公允价值变动收益也出现大幅下行。2022年上半年，公司投资物业和酒店运营收入分别为70亿元和6亿元，分别同比下降6.8%和22.7%，非开发业务收入占比在半年度维持近20%的占比。以购物中心为主的商业依然是公司未来的发展重点，未来公司业务结构将继续优化。 公司拿地投资力度不减，抢占优质资源。2022年上半年，公司土地权益投资469亿元，同比下降36.8%，但是土地投资力度依然维持48%的较高水平。公司拿地均价大幅提升，意味着拿地结构的持续优化。 部分写字楼也由运营转为可售，持有物业资产也处于优化状态。 风险提示：行业需求不足带来销售超预期下滑，转型业务不达预期。