中国金茂重仓华东，迎接反弹

维持增持评级。公司虽为全国性房企，但华东区域占比达到50%，6月销售率先反弹，预计下半年销售将远好于行业。另外，公司上半年发债量创历史新高，融资成本低于3.5%，从容应对行业变局。维持2022-2024年盈利预测至56.8/67.5/82.7亿元，当前市场环境有利于央企，维持增持评级，当前股价对应2022年4.7倍PE。 公司6月销售大幅回暖，长三角深度布局，奠定下半年销售反弹基础。1）中国金茂上半年销售同比下滑46%，与行业基本相当，但6月销售在去年高基数的基础上仅下滑5%，主要与公司长三角布局相关，不仅受益于疫情后的销售复苏，也受益基于人口和产业聚集的楼市坚挺的基本面；2）公司近三年50%的销售来自于华东，重点布局城市运营项目50%在长三角，2021年拿地权益金额49.7%在华东，预计下半年长三角区域仍是楼市复苏主要力量，公司销售反弹预计领先行业；3）公司在华东运营能力较强，2021年虽然销售低于预期，但华东区域销售完成目标的110%。 多发债，少拿地，充裕的现金流应对市场变化。7月8日公司发行20亿公司债，截止当前2022年合计发债达到156亿，远超2021年全年66亿发行规模，且融资成本均低于3.5%，低于公司2021年平均融资本成本3.98%。 估算除偿还美元债及2022年到期的短融外，净融资额超过100亿。而公司上半年拿地保持克制，仅在成都、青岛、天津、合肥拿地5宗，预计当前公司现金流较为充裕。 私有化宏泰，收购首创服务，公司综合实力进一步提升。1）近期公司公告将对中国宏泰发展私有化退市，该公司目前仅0.5倍PB，布局廊坊、石家庄等8个产业市镇园区，特别是廊坊龙河高新区已进入成熟期，2021年金茂以2586元/平拿地46万方，强化城市运营布局；2）金茂服务收购首置服务完成上市后第一单收购，预计增加合约面积12%。 风险提示：受疫情影响，华东销售再次大幅下滑。