房地产行业周报：销售持续回升，土拍延续低温

本周A股地产弱于大盘，港股地产和物业板块表现相对强势。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第17；WIND港股房地产板块涨跌幅为+5.9%，在各板块中位列第5。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+5.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.3%和+3.9%。 本周一手房销售环比持续提升、同比基本持平。本周40个城市商品房成交合计690万平米 ，周环比+13%，周同比-1%，其中：一线城市周环比+15%，周同比+0%；二线城市周环比+16%，周同比+7%；三四线城市周环比-5%，周同比-42%。 本周二手房销售环比上升、同比有所下滑。本周17个城市二手房成交合计177万平米，周环比+2%，周同比-10%，其中：一线城市周环比+7%，周同比-31%；二线城市周环比+1%，周同比+0%；三四线城市周环比-1%，周同比-45%。 市场销售延续回升态势。本周一二手房销售面积同比虽有所下滑，但环比仍然延续回升态势，除北京、上海等一线城市回升明显外，二线城市中苏州本周表现亮眼：苏州新房成交面积88.5万方，环比+93.7%，同比+87%，已到2019年水平 ； 二手房成交面积28.2万方 ， 环比+82.7%， 同比+133.4%。苏州限购限售松绑后，苏州下辖县市（常熟、张家港等）、周边城市（南京、扬州等）以及其他省份的购房者逐步进入苏州楼市。此外据调研，苏州热点板块项目备案价也有所松动，苏州园区万科奥体项目一期备案价41929元/㎡，近期取证的二期备案均价上涨至44504元/㎡。 土拍市场仍处于低温。全国300城宅地成交建面1430万㎡，单周环比54%，单周同比-45%，平均溢价率5%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面20136万㎡，累计同比-56%；年初至今，华润臵地、建发房产、中海地产、绿城中国、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。从集中土拍来看，本周合肥、苏州、郑州完成集中土拍，合肥热度相对较高，苏州、郑州热度相对较低。合肥29宗涉宅地出让，24宗成交，5宗因无人报名延期交易，成交地块中9宗达封顶价进入竞品质阶段；苏州22宗涉宅地出让，20宗成交，2宗因调规终止，成交地块中3宗达封顶价进入一次性报价阶段，17宗底价成交；郑州15宗涉宅地出让，全部成交，13宗底价成交，2宗溢价但未及封顶价成交。三城的拿地企业中，仍以央企、国企和平台公司为主，其中平台公司拿地近一半。我们认为在市场销售出现重大改善且房企现金压力明显缓解之前，土拍市场仍将持续处于低温状态。 投资建议 我们认为高能级城市和改善性需求有望引领市场走向市场复苏的拐点。推荐销售投资逆势增长、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务和旭辉永升服务。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 苏州本周一二手房销售情况 苏州本周一二手房销量同环比大幅提升。2022年第26周，苏州新房成交面积88.5万方，环比+93.7%，同比+87%，已到2019年水平；二手房成交面积28.2万方，环比+82.7%，同比+133.4%。苏州限购限售松绑后，苏州下辖县市（常熟、张家港等）、周边城市（南京、扬州等）以及其他省份的购房者逐步进入苏州楼市。此外据调研，苏州热点板块项目备案价也有所松动，苏州园区万科奥体项目一期备案价41929元/㎡，近期取证的二期备案均价上涨至44504元/㎡。 图表1：苏州新房周度成交面积走势（万方） 图表2：苏州二手房周度成交面积走势（万方） 本周集中土拍情况 土拍市场延续低温态势。2022年第26周，合肥、苏州、郑州完成集中土拍，合肥热度相对较高，苏州、郑州热度相对较低。合肥29宗涉宅地出让，24宗成交，5宗因无人报名延期交易，成交地块中9宗达封顶价进入竞品质阶段；苏州22宗涉宅地出让，20宗成交，2宗因调规终止，成交地块中3宗达封顶价进入一次性报价阶段，17宗底价成交；郑州15宗涉宅地出让，全部成交，13宗底价成交，2宗溢价但未及封顶价成交。拿地企业中，3城仍以央企、国企和平台公司为主，其中平台公司拿地近一半。 图表3：本周合肥、苏州、郑州集中土拍结果 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第17；WIND港股房地产板块涨跌幅为+5.9%，在各板块中位列第5。本周地产涨跌幅前5名为佳源国际控股、长春经开、祥生控股集团、旭辉控股集团、建发国际集团，涨跌幅分别为+41.8%、+28.4%、+25.5%、+19.9%、+19.7%； 末5名为ST粤泰、宋都股份、格力地产、恒盛地产、中润资源，涨跌幅分别为-12%、-11.2%、-10%、-8.4%、-6.7%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+5.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.3%和+3.9%。本周物业涨跌幅前5名为领悦服务集团、碧桂园服务、旭辉永升服务、建业新生活、绿城服务，涨跌幅分别为+29.5%、+16.1%、+14.7%、+10.6%、+10.2%；末5名为浦江中国、世茂服务、宋都服务、融信服务、兴业物联，涨跌幅分别为-8.8%、-8.1%、-8.1%、-8.1%、-7.2%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第26周，全国300城宅地成交建面1430万㎡，单周环比54%，单周同比-45%，平均溢价率5%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面20136万㎡，累计同比-56%；年初至今，华润臵地、建发房产、中海地产、绿城中国、保利发展的权益拿地金额位居行业前五，分别为380、349、328、283、247亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（6月18日-6月24日），40个城市商品房成交合计690万平米，周环比+13%，周同比-1%，月度累计同比-21%，年度累计同比-38%。其中： 一线城市：周环比+15%，周同比+0%，月度累计同比-20%，年度累计同比-33%； 二线城市：周环比+16%，周同比+7%，月度累计同比-15%，年度累计同比-34%； 三四线城市：周环比-5%，周同比-42%，月度累计同比-49%，年度累计同比-56%。 图表14：40城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（6月18日-6月24日），17个城市二手房成交合计177万平米，周环比+2%，周同比-10%，月度累计同比-16%，年度累计同比-33%。其中： 一线城市：周环比+7%，周同比-31%，月度累计同比-35%，年度累计同比-39%； 二线城市：周环比+1%，周同比+0%，月度累计同比-7%，年度累计同比-27%； 三四线城市：周环比-1%，周同比-45%，月度累计同比-49%，年度累计同比-67%。 图表18：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.58亿平米，环比+0.3%，同比+9.7%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为23.5月，较上周-1.1个月，较去年同比+11.5个月。 图表22：12城商品房的库存和去化周期 图表23：12城各城市能级的库存去化周期 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 物管公司动态 图表28：物管公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业股PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。