房地产行业：4月销售持续低迷，中央定调支持行业

本周地产和物业板块大幅回落后反弹。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1%，在各板块中位列第8；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.7%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.7%，沪深300指数涨跌幅为+0.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.2%和+3.4%。 重点城市集中土拍热度上升。本周全国300城宅地成交建面1131万㎡，单周环比20%，单周同比-65%，平均溢价率7%，杭州、深圳土拍热度较高，其中深圳8宗宅地全部封顶价成交。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面13127万㎡，累计同比-53%；年初至今，绿城中国、建发房产、华润臵地、中海地产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周一手房销售环比上升、同比下降。本周40个城市商品房成交合计424万平米，周环比+13%，周同比-48%，其中：一线城市周环比+21%，周同比-56%；二线城市周环比+10%，周同比-42%；三四线城市周环比+17%，周同比-63%。 本周二手房销售环比上升、同比下降。本周17个城市二手房成交合计196万平米，周环比+30%，周同比-27%，其中：一线城市周环比+9%，周同比-32%；二线城市周环比+38%，周同比-23%；三四线城市周环比+24%，周同比-56%。 中央政治局会议定调后，各地迅速出台调控宽松政策。4月29日中央政治局召开会议，在提及房地产业时首次提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，表明中央对房地产调控的积极态度，地方政府的调控灵活度也更高。会议后当日，南阳、洛阳、沈阳、株洲等多个城市迅速出台房地产调控宽松新政，惠州、上饶等城市也在次日出台新政以促进房地产市场健康稳定，包括但不限于购房补贴、提高贷款额度、降低首付比例等，大范围多维度的调控宽松正在持续出台。我们预计房地产调控宽松的态势将延续，后续需关注市场销售实际的恢复情况。 4月房地产销售持续低迷，下旬略有企稳态势。2022年4月，市场情绪较低，叠加多城市疫情影响，房企销售金额呈持续下行态势，据克而瑞数据，2022年1-4月，百强房企全口径销售金额21203亿元，同比下滑50%；4月单月同比下滑59%，降幅持续扩大。而从周度高频数据看，4月下旬各能级城市一二手房销售同比依然下滑，而环比数据已连续3周上涨，市场正在筑底阶段。我们认为市场基本面较好的一二线、长三角城市有望在本轮率先企稳回暖，从而带动整体市场的逐步恢复。 投资建议 中央已对行业定调，预计宽松政策将持续出台，优质的一二线、长三角城市市场将率先企稳。地产板块，推荐销售逆势增长、业绩确定性强的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，看好物管业务有密度、增值服务发展好的民营物管公司，推荐金科服务，碧桂园服务。 风险提示 调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复 4月百强房企销售情况 房地产市场销售持续低迷。2022年4月，市场情绪较低，叠加多城市疫情影响，房企销售金额呈持续下行态势，据克而瑞数据，2022年1-4月，百强房企全口径销售金额21203亿元，同比下滑50%；4月单月同比下滑59%，降幅持续扩大。在中央政治局定调后，全国多城市迅速响应出台调控宽松政策，在疫情得以控制的前提下，我们预计市场销售在二季度末将逐步企稳。 图表1：TOP100房企累计全口径销售金额及同比走势 图表2：TOP100房企单月全口径销售金额及同比走势 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1%，在各板块中位列第8；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.7%，在各板块中位列第19。本周地产涨跌幅前5名为中交地产、南国臵业、滨江集团、沙河股份、中梁控股，涨跌幅分别为+46%、+33.9%、+22.6%、+19.8%、+18.4%；末5名为泰禾集团、*ST中房、京基智农、铁岭新城 、亚太实业，涨跌幅分别为-24.5%、-18.6%、-14.2%、-13.3%、-13.1%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.7%，沪深300指数涨跌幅为+0.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.2%和+3.4%。本周物业涨跌幅前5名为宝龙商业、时代邻里、滨江服务、华发物业服务、C特发，涨跌幅分别为+12.6%、+10.3%、+9.1%、+8%、+7.3%；末5名为领悦服务集团、佳兆业美好、德信服务集团、新希望服务、康桥悦生活，涨跌幅分别为-27.1%、-9%、-6.9%、-6.4%、-5.1%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第18周，全国300城宅地成交建面1131万㎡，单周环比20%，单周同比-65%，平均溢价率7%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面13127万㎡，累计同比-53%；年初至今，绿城中国、建发房产、华润臵地、中海地产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为283、280、228、191、182亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（4月23日-4月29日），40个城市商品房成交合计424万平米，周环比+13%，周同比-48%，月度累计同比-50%，年度累计同比-39%。其中： 一线城市：周环比+21%，周同比-56%，月度累计同比-51%，年度累计同比-33%； 二线城市：周环比+10%，周同比-42%，月度累计同比-47%，年度累计同比-36%； 三四线城市：周环比+17%，周同比-63%，月度累计同比-66%，年度累计同比-58%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（4月23日-4月29日），17个城市二手房成交合计196万平米，周环比+30%，周同比-27%，月度累计同比-36%，年度累计同比-36%。其中： 一线城市：周环比+9%，周同比-32%，月度累计同比-33%，年度累计同比-37%； 二线城市：周环比+38%，周同比-23%，月度累计同比-34%，年度累计同比-33%； 三四线城市：周环比+24%，周同比-56%，月度累计同比-64%，年度累计同比-70%。 图表17：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.58亿平米，环比+1.5%，同比+7.4%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为25.3月，较上周+1.4个月，较去年同比+12个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台，若后期其他城市宽松政策不及预期，也会影响房地产市场恢复。 疫情影响政策落地和市场恢复。当前全国重心都在疫情防控，若疫情持续发酵失控，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。