杭州推官方二手交易平台，中介行业将被取代？

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/5事实与观点-克而瑞研究中心克而瑞研究中心2020-02-21zk杨科伟、柏品慧2021-08克而瑞研究中心杭州推官方二手交易平台，中介行业将被取代？克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/5事实与观点-克而瑞研究中心杭州推官方二手交易平台，中介行业将被取代？近日，杭州正式上线“二手房交易监管服务平台”，看似将打破传统依赖中介机构的二手房销售方式。联系到此前深圳、成都、上海等12城相继发布二手房成交参考价，并将二手房贷款额度与成交参考价挂钩，济南、临沂、济宁等多城更是出现二手房停贷的现象。随着调控政策层层加码，是否预示着二手房市场将进入真正的寒冬？二手房交易去中介化较难成行，政府交易平台意欲加强市场监管而非做大交易规模长期以来，中介机构在二手房市场扮演的是撮合交易的重要角色，其掌握三大优势：其一，信息不对称，广大的中介门店垄断周边小区全部待售房源信息，买家只有通过中介渠道才能在更大范围挑选自己所钟意的房源。其二，交易资金安全性，二手房交易的特点在于大额、低频次，注定买卖双方均是风险厌恶型，通过增加中介机构这层环节，可以打破陌生人之间的信任壁垒，便有买卖双方都能安心交易。其三，提供必要的服务，表现于中介从业人员协调买卖双方议价，尽快达成买卖双方都认可的交易价格，并辅助办理银行贷款、交易过户、缴纳税费等业务。表面上看，杭州上线“二手房交易监管服务平台”可以解决信息不对称问题，省出了一大笔支付给中介机构的佣金。但实际来看，陌生人之间的信任关系极难构建，尤其是大额交易的二手房市场，首要关注点便是交易资金的安全性，将对方想象成“非诚信者”也许是更安全的交易策略，才能将交易资金安全风险降到最低。我们认为二手房交易去中介化较难成行，一方面，二手房业主较难接受将个人信息完全曝露于网络化的“二手房交易监管服务平台”，部分不良人员“钻空子”的风险实难有效规避。另一方面，即使政府平台可以做到全面监管买卖合同约定的交易资金，但由于二手房交易长期以来存在着做低总价合理避税的“猫腻”，实际成交价与合同约定价之间的价差便成为交易资金风险的敞口，交易资金安全性实难做到全面保障。因此，政府搭建“二手房交易监管服务平台”主要还是起到加强市场监管的功效，重点整治发布虚假房源、二手房价格虚高、学区炒作等市场乱象，其对二手房交易市场影响有限，预计绝大多数二手房仍将通过中介渠道撮合成交，政府交易平台实难做大交易规模，大幅提升市场占有率。深圳、成都、西安等12城落地二手房成交参考价，按揭贷款依此实行上限额度管控2021年以来，热点城市纷纷加码调控，并下沉到县级市，地方调控趋于高频化、精准化，根据市场过热的实际情况，针对性采取调控政策措施，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。其中，二手房成交参考价成为本轮调控的新举措。据不完全统计显示，自2月8日深圳率先发布二手住房成交参考价格以来，截至目前已有无锡、成都、西安等12个城市相继建立二手房成交参考价格，以期维稳二手房市场，防止二手房价格异动上涨。纵观二手房成交参考价的政策内容，不乏以下三方面的典型特征：克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/5事实与观点-克而瑞研究中心其一，以成交参考价为准绳，严控二手房挂牌价。成都、绍兴、金华等均加强二手房挂牌价格的监测，及时下架挂牌价明显高于楼盘合理成交价的异常房源。其二，以成交参考价为上限，二手房按揭贷款实行额度管控。典型如上海，二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。而从我们实际调研情况来看，济南、临沂、济宁等多城更是出现二手房停贷的现象。其三，学区房仍是重点监管领域，具体涉及二手房挂牌信息不得出现“学区”等相关概念，不得以“学区房”、“学位房”等名义炒作房价。表：2021年以来12城发布二手房成交参考价日期城市政策主要内容2月8日深圳以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。3月2日无锡建立二手住房价格信息发布机制。房屋交易管理部门应加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据等相关信息的指导，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开合理成交价格区间，曝光典型炒作案例。3月22日成都建立二手住房成交参考价格发布机制。3月31日西安逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。5月10日宁波建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，促进二手住房市场信息透明、理性交易，宁波市先行发布宁波市实验小学、海曙外国语学校（青林湾校区、五江口校区）、宁波大学附属学校、华泰小学（东校区、西校区）、堇山小学、宋诏桥小学、四眼碶小学（新河校区）、镇海区中心学校、镇海应行久外语实验学校9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格。6月1日成都成都市城市建设发展研究院发布了全市201个住宅小区的二手住房成交参考价格，房地产销售服务人员要及时将挂牌价格高于对应小区参考价格的存量房源予以下架。6月29日三亚自6月29日起，三亚市房地产中介协会将根据三亚市二手住宅交易情况，对当月交易量靠前的商业小区成交价格情况进行统计分析，并每月定期发布全市部分商业小区二手住宅成交参考价格表，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，促进房地产市场运行稳定。7月8日西安西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。西安市要求，房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。《通知》要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。7月8日成都成都市城市建设发展研究院发布成都第二批住宅小区二手房成交参考价格，共涉及天府新区、高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区286个住宅小区。7月9日上海上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/5事实与观点-克而瑞研究中心7月25日绍兴加强对二手房挂牌价格的管控，及时下架挂牌价明显高于楼盘合理成交价格的异常房源。以住宅小区为单元，参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成住宅小区二手住房成交参考价格。在重点、热点区域先行试点，并适时在全市范围内推广，参考价将定期在相关网站发布。商业银行应严格按照二手住房成交参考价格发放住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。房地产中介机构不得对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息，不得以“学区房”名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价；强化舆论宣传引导等。7月26日无锡坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，提高二手住房市场信息透明度，促进市场理性交易，确保房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，建立二手住房成交参考价格发布机制。8月2日东莞在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，进一步加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。8月2日金华加强二手住宅价格监管。加强二手住宅挂牌价格动态监测，及时下架挂牌价格明显异常房源。在金华市区开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点，并适时推广，落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。8月7日衢州在衢州市区热点区域试点建立二手住房成交参考价格发布机制，以住宅小区为最小单元，形成二手住房成交参考价格，定期在相关管理平台上发布。商业银行严格按照发布的二手住房成交参考价格为上限发放二手住房按揭贷款。二手住房房源挂牌信息中不得出现“学区”等相关概念。房地产经纪机构不得对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息，对存在恶意哄抬房价、借机炒作学区房、捏造和散布房价上涨不实言论等违法违规行为的经纪机构和从业人员，依法依规采取约谈、公开通报、暂停网签、失信惩戒等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。8月7日上海上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。资料整理：CRIC政策加码后深圳一、二手房市场齐转冷，7月成交皆创新低、打新弃购率大幅增加鉴于二手房参考价与实际成交价犹存较大价差，二手房按揭贷款依成交参考价实行上限额度管控，必然导致二手房首付比例将大幅抬升，二手房成交或将明显回落，甚至会波及卖一套再买一套的改善性换房需求，新房市场也将同步降温。典型如深圳，2020年前三季度，得益于经营贷进场，深圳二手房市场销售火爆，7月二手住宅成交面积跃升至123万平方米，创近年来单月新高。不过，随着调控政策加码，2020年四季度深圳二手房市场明显降温，成交逐渐回落至正常水平。2021年2月，深圳率先落地二手房成交参考价，叠加监管部门严打经营贷，严防信贷资金违规流入房地产市场。受此影响，2021年二季度以来，深圳二手房市场下行压力加剧，成交逐月走低，6、7两月二手住宅成交面积低至26万平方米，再创年内新低。与此同时，深圳新房市场同步转冷，7月供应持续放量，商品住宅供应面积进一步提升至65万平方米，成交却不增反降，成交面积跌至34万平方米，甚至创年内新低。以往火爆打新的盛况已难觅踪迹，取而代之的是弃购率大幅增加。例如万科都会四季花园，开克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/5事实与观点-克而瑞研究中心盘去化率不足6成，认筹客户弃购率则达到35%；又如康达尔山海上城，开盘去化率约3成，认筹客户弃购率则达到40%。图：2020年1月-2021年7月深圳新建、二手住宅成交面积（单位：万平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统展望未来，政府搭建“二手房交易监管服务平台”并非完全取代中介机构，主要目标还是加强二手房市场监管。而对二手房市场而言，二手房成交参考价、信贷资金管控等政策组合拳更具“杀伤力”，难免将延长二手房交易周期，二手房成交活跃度下降甚至将波及新房市场。类比于深圳，在调控政策层层加码后，上海、成都、西安等热点城市一、二手房市场或将明显降温，成交将逐渐回落至正常水平，但并不会明显失速，房价也将趋势性走稳。克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心