保障房贷款集中度新规点评：正式文件出台加强信心，保障房贷款有望积极发放

021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 联系人： 王静 事项： 2022年2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。 评论： 最初房地产贷款集中度管理政策推出时已有所铺垫，本次是正式发文明确 2020年12月，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》时，就已提出，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，且央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。在此铺垫下，本次正式发文已在预期中。 正式文件出台一定程度上传递态度加强信心，保障房贷款发放可能更加积极 受到房地产贷款集中度管理及下半年房地产市场基本面下行等多重因素影响，2021年中国房地产贷款增速回落。 2021年末，人民币房地产贷款余额52.17万亿元，同比增长7.9%，比上年末增速低3.7个百分点；房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增长0.9%，增速比上年末低5.2个百分点。2021年度房地产贷款新增3.81万亿元，占同期各项贷款增量的19.1%，比上年低7.2个百分点，较2016年高点44.8%下落25.7个百分点。 此次明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，加强对保障性租赁住房项目的金融政策支持，一定程度上传递态度、加强信心，有利于银行业金融机构更积极地加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持住房保障体系建设，有助于推动中国多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的建立。 图1：房地产贷款余额及开发贷款余额（单位：万亿元） 图2：新增房地产贷款占各项贷款比重 保障性租赁住房的认定标准若参考上海配建比例不低于15%的规定，将边际利好开发相关商品房项目的房企 住建部强调将以人口流入多、房价高的城市为重点大力增加保障性租赁住房的供给。在“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），单在2022年就计划建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。从土地来源看，保障性租赁住房主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。 保障性租赁住房的具体认定标准由各地确定，在上海市2021年11月发布的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》中提到，新建商品住房项目配建不低于15%的租赁住房可以认定为保障性租赁住房获得相关优惠待遇支持。 若按照上海的认定标准，则开发相关商品房项目的房企将受益于本通知获得开发贷资源的倾斜。 投资建议：看好财务稳健且聚焦一二线的房企 我们认为，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理在最初房地产贷款集中度管理政策推出时已有所铺垫，本次正式文件出台一定程度上传递态度加强信心，保障房贷款发放可能更加积极。此外，保障性租赁住房的认定标准若参考上海配建不低于15%的规定，将边际利好开发相关商品房项目的房企。 从个股角度看，我们认为财务稳健且聚焦一二线的房企将脱颖而出，推荐保利发展、金地集团。首先，稳健型房企由于在极端压力下仍能保持健康的财务状况而受到金融机构的青睐，一方面融资成本低，有能力参与回报周期长的保障性租赁住房的建设，另一方面有资金实力在当前冷淡的土地市场获取高性价比地块，修复远期利润表。其次，保障性租赁住房的供给以人口净流入的大城市为重点，因此布局一二线较多的房企项目配建也相对较多，更容易获得开发贷资源的倾斜。 风险提示 1、保障性租赁住房项目资格认定标准严格或开工量不及预期，导致贷款释放量不及预期；2、政策超预期收紧；3、行业基本面超预期下行；4、房企信用风险事件超预期冲击。 附录 中国人民银行中国银行保险监督管理委员会 关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知 银发〔2022〕30号 中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局；国家开发银行，各政策性银行、国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行： 为落实好党中央、国务院关于支持保障性租赁住房发展的决策部署，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）要求，现就有关工作通知如下： 一、自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。 二、银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。 三、银行业金融机构要严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确。 四、本通知适用于执行房地产贷款集中度管理制度的银行业金融机构。 请人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行将本通知转发至辖区内人民银行分支机构、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、民营银行。请各银保监局将本通知转发至辖内各银保监分局。 中国人民银行 银保监会 2022年1月30日