房地产开发开发精选高质量ROE龙头，商业地产高速扩张、成长正当时

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本报告是关于2021年半年度房地产开发策略的研报。报告指出，2021年1-4月全国商品房销售额同比增长68.2%，预测全国销售额将增长17.5%至20万亿。行业竞争格局显著提升，TOP40房企市占率44%，较去年末+4pct；房价增速5%。行业库存持续回落，但中期看将稳步增加。新开工表现较弱，两年平均-4%，拿地边际谨慎影响新开，全年预计+5%。竣工预计+12%。投资方面，土地累计投资增速预计回落，但竣工支撑下房地产投资增速预计+9.5%。政策方面，中央层面“房住不炒”基调不变，地方层面一城一策，整体以收紧为主。行业拿地毛利率2020年相比2019已有所企稳，但土地两集中第一批土拍，多数城市溢价率上升，毛利率继续恶化，因而住开板块性机会尚未到来，需要观察第二、三批次集中拍地，和全国土地供应量同比情况。策略方面，短期看，毛利率下滑尚未企稳，板块性机会尚未到来，但我们相信融资收紧是估值分化的起点，因为过往成长性掩盖了所有缺点，高负债的房企ROE和股价表现反而更好。然而随着有息负债增长受限，真正具有良好组织管理、盈利、控负债能力的企业浮现出来，因而精选高质量ROE房企是我们2021年的年度策略。投资建议包括：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企；5.代建行业龙头企业。风险提示包括：房地产政策收紧超预期；房企毛利率下降超预期；集中度提升速度低于预期。