房地产行业2016年下半年投资策略：寻找“成长+价值”

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产行业2016年下半年投资策略 超配 （维持评级） 2016年05月24日 [Table_BaseInfo] 一年该行业与沪深300走势比较 0.50.70.91.01.2M-15J-15S-15N-15J-16M-16房地产沪深300 相关研究报告： 《房地产行业2016年投资策略：大机会或在‛重组‛》 ——2016-01-05 《房地产行业2015年投资策略：短享繁荣，长思变革》 ——2015-01-13 《房地产行业2014年投资策略：把握低估值下的防御性机会》 ——2013-12-17 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：朱宏磊 电话： 0755-82130513 E-MAIL： zhuhl@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980515020002 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 [Table_Title] 行业投资策略 寻找‚成长+价值‛  研究框架梳理 我们将地产股划分为两类：①以‚拿地→开发→销售‛为主要盈利模式的传统地产股；②转型地产股。中国房地产业与货币及政策周期共振，形成一个又一个的小周期。在一个完整的小周期里表现为复苏、繁荣、衰退三个阶段，不同阶段对地产股走势产生不同影响。复苏阶段，传统地产股板块超额收益上升、放大；繁荣阶段，传统地产股超额收益下降，跑输大盘大概率，但在繁荣初期，股票投资者风险偏好提升，转型地产股在这一阶段整体上大概率有较好机会；衰退阶段，由于传统地产股在繁荣阶段已提前反映了衰退预期，所以在这一阶段反而难以跑输大盘，不排除有相对收益，但亦难有大行情。  上半年‚基本面繁荣、股价疲弱‛较好地验证了上述框架的有效性 上半年行业基本面繁荣持续：①销售的增速创本轮小周期新高；②投资及新开工增速反弹；③政策出现‚因城施策‛分化但总体仍趋松，符合我们此前预期。地产板块股价表现不佳，跑输沪深300，验证了上述框架的有效性。  预计下半年销售热度不如上半年，但调整利于行业更健康发展 我们预计下半年销售热度不如上半年，理由：①政策基调已有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱；②房价上涨对购买力有负面影响；③政策和货币宽松的边际效应会递减；④一线城市楼市已率先出现调整迹象，下半年或向部分二线城市传导。我们认为，若出现调整，对行业的长期发展反而是好事，增强了行业韧性——休息一下，才能走得更远。  板块各项指标均好，在‚成长+价值‛中寻找超额收益 2015年行业基本面繁荣、资本市场亦融资机会多多，板块公司各项指标均向好：①业绩增长主旋律；②销售再上新台阶；③2016年毛利率有望提升；④降杠杆幅度明显，偿债能力提升。我们判断下半年地产板块的‚成长+价值‛主线有望获得超额收益，建议寻找同时满足如下三个维度的个股：2016年业绩高增长（按WIND市场一致预期并用预收款的覆盖度来检测业绩高增长的锁定性）+较低的净负债率+绝对估值低（PB或P/NAV低）。  建议长期投资者不妨长线布局、守候 地产板块当前整体估值不贵，建议长期投资者不妨选择‚成长+价值‛品种并长线守候。上述‚三维选股法‛是我们下半年重点推荐的主线，精选品种有：广宇集团、冠城大通、中南建设、迪马股份、招商蛇口、鲁商臵业、厦门国贸、苏宁环球、滨江集团、华夏幸福、保利地产、天健集团。同时，继续维持对皇庭国际、湖北金环、银亿股份、中天城投、格力地产、世荣兆业等的‚买入‛评级。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 研究框架梳理............................................................................................................................. 3 上半年‚基本面繁荣、股价疲弱‛较好地验证了上述框架的有效性 ................................ 5 2016年上半年基本面繁荣持续 ..................................................................................... 5 地产股股价的疲弱表现再次验证了上述框架的有效性 ............................................... 7 预计下半年销售热度不如上半年，但调整利于行业更健康发展 ........................................ 7 调整已经开始，预计销售在下半年面临一定压力 ....................................................... 7 调整利于行业更健康发展 ............................................................................................... 9 板块各项指标均好..................................................................................................................... 9 业绩增长是主旋律 ........................................................................................................... 9 销售再上新台阶 ............................................................................................................. 10 2016年毛利率有望提升 ............................................................................................... 10 降杠杆幅度明显，偿债能力提升 ................................................................................. 10 业绩锁定性强 ..................................................................................................................11 在‚成长+价值‛中寻找超额收益 ................................................................................11 整体估值不贵，长期投资者不妨长线布局、守候 .............................................................. 11 特别提示................................................................................................................................... 12 国信证券投资评级................................................................................................................... 13 分析师承诺............................................................................................................................... 13 风险提示................................................................................................................................... 13 证券投资咨询业务的说明 ...................................................................................................... 13 图表目录 图 1：2008-2009复苏阶段传统地产股超额收益持续放大 ................................................ 3 图 2：2011-2012复苏阶段传统地产股超额收益持续放大 ................................................ 3 图 3：传统地产股在2014年复苏阶段超额收益明显 ......................................................... 3 图 4：传统地产股在09-10年繁荣阶段超额收益呈下降趋势............................................ 4 图 5：传统地产股在2013年繁荣阶段超额收益亦呈下降趋势 ......................................... 4 图 6：传统地产股在2015年繁荣阶段总体上跑输沪深300 ............................................. 4 图 7：地产股在07-08年的衰退阶段并未明显跑输大盘 .................................................... 5 图 8：地产股在10-11年的景气衰退阶段有相对收益 ........................................................ 5 图 9：地产股在2014年1季度的行业衰退阶段跑平大盘 ................................................. 5 图 10：销售数据仍在创本轮小周期以来的新高 .................................................................. 6 图 11：投资增速反弹 .............................................................................................................. 6 图 12：新开工增速已超过13年高